# taz.de -- Neue Studie von Ökonomen: Die Vergesellschaftung ist finanzierbar
       
       > Berlin kann die Entschädigung für die Vergesellschaftung von
       > Immobilienbeständen ohne Belastung für den Landeshaushalt stemmen. Das
       > sagt eine Studie der Hans-Böckler-Stiftung.
       
 (IMG) Bild: Dem Traum von DWE wieder einen Schritt näher
       
       Es ist ein Papier, das vor möglichen Sondierungsgesprächen für ein
       Linksbündnis in Berlin wie gerufen kommt für die Linkspartei – und die SPD
       unter Druck setzen dürfte. „Die Überführung von großen Wohnungsbeständen
       ins Gemeineigentum“ lautet der Titel der Studie, die am Freitag vom
       Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der
       gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung veröffentlicht wurde. Und sie ist
       Rückenwind für die Befürworter:innen der Vergesellschaftung privater
       Immobilienbestände.
       
       Die Ökonomen [1][Sebastian Dullien], [2][Patrick Kaczmarczyk], [3][Tom
       Krebs] und [4][Achim Truger] kommen darin zu dem Schluss: „Eine
       Vergesellschaftung steigert dauerhaft den Bestand an Wohnungen mit
       Mietpreisbindung und leistet so einen wichtigen Beitrag, das Leben in
       Berlin für untere und mittlere Einkommen bezahlbar zu machen.“ Sie „könnte
       schnell zusätzliche wohnungspolitische Spielräume eröffnen“, so die Autoren
       – „etwa bei Mieten, Sanierungen, Quartiersentwicklung und sozialer
       Durchmischung“. Der notwendige Neubau von Sozialwohnungen allein werde
       dagegen „das Bezahlbarkeitsproblem in Berlin nicht innerhalb eines
       angemessenen Zeitraums lösen können“.
       
       Die Autoren haben sich dabei insbesondere der Frage der Finanzierung des
       Vorhabens gewidmet. Sie gehen von einer Entschädigungszahlung an die
       Immobilienkonzerne in Höhe von 13,5 Milliarden Euro aus, die auf einer
       Berechnung der Bezahlbarkeit der Mieten basiert. Daraus leiten sie ab: „Die
       Überführung der Wohnungsbestände in Gemeineigentum ist ohne Landeszuschüsse
       wirtschaftlich und fiskalisch tragfähig.“
       
       Die Ökonomen um IMK-Leiter Dullien gehen sogar davon aus, dass das Land die
       Entschädigung über die volle Höhe direkt zum Zeitpunkt der
       Vergesellschaftung leisten kann. Das bislang diskutierte
       Finanzierungskonzept der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ (DWE)
       hat dagegen eine Rückzahlung über 100-jährige Schuldverschreibungen ins
       Spiel gebracht.
       
       ## Plädoyer für eine Übernahme durch Landesunternehmen
       
       Die Studie hat dabei drei verschiedene Modelle der Vergesellschaftung
       untersucht: Die Übernahme der Wohnungsbestände durch eine neu zu gründende
       Anstalt des öffentlichen Rechts (AöR), [5][wie es DWE vorschlägt], die
       Übernahme durch die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) oder
       durch eine neue AöR, die die Wohnungsbaugesellschaften integriert.
       
       Im Ergebnis votieren die Ökonomen für die zweite Variante: Demnach seien
       die Wohnungsbaugesellschaften durch ihre Erfahrung der Verwaltung von
       derzeit etwa 400.000 Wohnungen am besten geeignet, um rechtliche,
       finanzielle und organisatorische Risiken einer Vergesellschaftung zu
       minimieren. Eine AöR dagegen ginge mit einem erheblichen Aufwand ihres
       Aufbaus einher; zudem drohe, dass ihre Verschuldung „dem Staatssektor
       zugerechnet“ und damit „das Maastricht-Defizit Deutschlands erhöhen“ würde.
       
       Die Finanzierung bei einer Übernahme durch die Landeseigenen würde dabei
       über zusätzliches, vom Land bereitgestelltes Eigenkapital und eine
       Fremdfinanzierung der Wohnungsunternehmen erfolgen. Die Autoren rechnen mit
       einer Eigenkapitalquote von 30 Prozent bei der Übernahme. Dafür müsste das
       Land den Unternehmen etwa 4 Milliarden Euro zur Verfügung stellen. Diese
       würden aus einer Kreditaufnahme finanziert werden, die aufgrund des
       erhaltenen Gegenwerts in Form der Beteiligung nicht unter die Regeln der
       Schuldenbremse fielen, also den Landeshaushalt nicht belasten.
       
       Die verbleibenden 9,5 Milliarden Euro müssten die LWU über Fremdkapital
       finanzieren. Die Zins- und Tilgungskosten wären dann aus den jährlichen
       Mieteinnahmen zu refinanzieren. Der Spielraum dafür wäre laut der
       Berechnung der Ökonomen vorhanden: Demnach könnte die öffentliche Hand
       „trotz dauerhafter Mietpreisbindung mit den vergesellschafteten Wohnungen
       einen jährlichen Reinertrag von 543 Millionen Euro erzielen“. Dem gegenüber
       stünden Zins und Tilgung in Höhe von 345 Millionen Euro.
       
       Als größtes Risiko einer Vergesellschaftung benennt die Studie die
       „organisatorischen und administrativen Herausforderungen“, also den
       Verwaltungsaufwand, der durch die Übernahme von mehr als 200.000 Wohnungen
       entsteht. Dies könnte zulasten der Neubautätigkeiten gehen, die derweil als
       zweiter Bestandteil für eine Lösung der Mietenkrise dringend erforderlich
       bleibe.
       
       25 Sep 2026
       
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 (DIR) Erik Peter
       
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       Sie folgt dem Druck der Immobilienlobby.