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# taz.de -- Über Mietenexplosion und Gegenmittel: „Preistreiberei breitet sich wie eine Welle aus“

> In Berlin ist ein Fall von Mietwucher rechtskräftig entschieden worden.
> Das muss wegweisend werden, sagt Stadtplanerin Franziska
> Eichstädt-Bohlig.

(IMG) Bild: In der Thermometersiedlung in Lichterfelde Süd, Berlin, brennt noch Licht

taz: Frau Eichstädt-Bohlig, die Bundesregierung will das Mietenproblem
durch einen Bau-Turbo lösen. Kann das klappen?

Franziska Eichstädt-Bohlig: Nein, denn das ignoriert die Ursachen. Die
finanzmarktorientierte Wohnungswirtschaft forciert Mieten- und
Kaufpreissteigerungen. Da muss man ansetzen.

taz: Früher galt Berlin als Eldorado für Kreative mit wenig Geld. Wodurch
hat sich die Lage so sehr verändert?

Eichstädt-Bohlig: Berlin war lange ein Sonderfall. Der Westteil war lange
subventioniert worden, im Osten waren die Mieten extrem niedrig gewesen –
und der erwartete Bevölkerungsanstieg nach dem Hauptstadtbeschluss blieb
aus. Ab 2010 wurden die Mieten und Bodenpreise dann stark erhöht, weil viel
Kapital nach der Finanzkrise Anlagemöglichkeiten suchte. So stiegen die
Bodenpreise und in Folge auch die Bodenrichtwerte rasant. Ich hab das mal
für ein Grundstück in der Knobelsdorffstraße recherchiert. 2012 wurde ein
Quadratmeter Boden mit 550 Euro bewertet, zehn Jahre später mit 6.000 Euro.
Und in der Folge sind auch die Mieten extrem gestiegen.

taz: Wie konnte es dazu kommen?

Eichstädt-Bohlig: Die Grundlage der heutigen Situation sind politische
Entscheidungen. 1990 wurde die Wohnungsgemeinnützigkeit abgeschafft. In den
Nullerjahren hat Berlin, genau wie andere Länder und der Bund, viele
Wohnungen an Private-Equity-Investoren und private Wohnungsunternehmen
verkauft. Vonovia ist heute mit etwa 550.000 Wohnungen das größte in
Deutschland.

taz: Solche Unternehmen verwenden die Mieteinnahmen vor allem, um die
Konten der Aktionäre zu füllen. Der [1][Verein Finanzwende] hat Beispiele
recherchiert, bei denen 40 Prozent der Einnahmen an die Anteilseigner
gehen, nur ein Viertel fließt in die Bewirtschaftung der Häuser. Ist das
legal?

Eichstädt-Bohlig: Das ist nicht nur legal. Finanzmarktorientierte
Unternehmen sind verpflichtet, möglichst hohe Renditen zu erwirtschaften.
Wenn nicht, werden sie von den Aktionären abgestraft. Preissteigerung und
Wertabschöpfung ist ihr Wirtschaftsprinzip. Und es gibt einen fatalen
Mechanismus: Aktiengesellschaften, Fonds und Schattenbanken müssen den
Boden nach Marktwert bilanzieren.

taz: Was ist das Problem dabei?

Eichstädt-Bohlig: Steigen die Bodenpreise, steigt die Bilanzsumme und damit
auch die Kreditwürdigkeit eines Unternehmens. So können sie weitere
Wohnungen kaufen. Mit realwirtschaftlich verträglichen Werten hat das
überhaupt nichts mehr zu tun. Als 2022 die Null-Zins-Politik endete, sanken
die Bodenpreise etwas. Und weil die Investoren seither mehr Geld fürs
Abzahlen der Kredite brauchen, ist der Druck auf die Mieten sogar noch
einmal drastisch gestiegen.

taz: Wie entstehen denn Bodenrichtwerte?

Eichstädt-Bohlig: Ein Bundesgesetz schreibt vor, dass ein
Gutachterausschuss die Kaufpreise für Grundstücke in einem Gebiet
zusammenträgt. Dann werden die jeweils oberen und unteren 30 Prozent
weggestrichen. Daraus ergibt sich der Bodenrichtwert – und an dem
orientieren sich die Verkäufer. Die finanzmarktorientierten Unternehmen
besitzen laut Mikrozensus zwar nur 15 Prozent der Mietwohnungen. Aber ihre
Preistreiberei breitet sich wie eine Welle auf den gesamten Markt aus, weil
auch andere Verkäufer sich daran orientieren.

taz: Die Initiative [2][Deutsche Wohnen enteignen] will eine zweite
Volksabstimmung, nachdem der Senat auf die erste nicht reagiert hat. Was
bedeutet es, wenn sie erfolgreich ist?

Eichstädt-Bohlig: Ich habe den Volksentscheid damals auch aus Wut über die
falsche Wohnungspolitik unterschrieben, obwohl ich von Anfang an wusste,
dass eine Enteignung praktisch nie funktionieren wird.

taz: Aber warum nicht?

Eichstädt-Bohlig: Wer mit dem Enteignungsrecht beruflich schon mal zu tun
hatte, hält das Vorhaben für eine Illusion. Der Gesetzentwurf der
Initiative will die Finanzierung mit über 100 Jahren Schuldentilgung
leisten, was äußerst unrealistisch ist. Organisatorisch soll die
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Wohnen und Bauen zuständig sein. Die
müsste herausfinden, wo sie die Wohnungen findet, denn diese Unternehmen
verwalten ja keine Wohnungen, sondern sie verwalten Subunternehmen, in
denen Wohnungen stecken. Vonovia listet in ihrem Geschäftsbericht 2024 rund
500 Subunternehmen in Deutschland auf – aber in welchem Subunternehmen wie
viele und welche Wohnungen stecken: nobody knows.

taz: Was schlagen Sie vor?

Eichstädt-Bohlig: Neben der höheren Besteuerung von Vermögen und dem
Schließen zahlreicher Steuerschlupflöcher für Reiche sind aus meiner Sicht
drei Punkte vordringlich: das harte und klare Regulieren des Mietrechts und
der Wucherparagrafen, die Begrenzung und Senkung der Bodenpreise durch eine
andere Ermittlung der Bodenrichtwerte und eine veränderte Bilanzierung von
Wohnungsunternehmen.

taz: Der Reihe nach: Was müsste sich beim Bilanzrecht ändern?

Eichstädt-Bohlig: Der Rechtsprofessor Stefan Klinski hat vorgeschlagen,
dass Berlin finanzmarktbasierte und unseriöse Unternehmen vom Wohnungsmarkt
ausschließt. Weil Berlin formal für Wohnungen zuständig ist, könnte das
Land vorgeben, dass Wohnungsunternehmen nach dem traditionellen deutschen
Handelsrecht bilanzieren müssen. Bezahlbares Wohnen braucht einen anderen
Rhythmus der Hausbewirtschaftung als Finanzmärkte, es braucht die
dauerhafte Bestandshaltung und die Verbindung von sozialer Verantwortung
und solider Wirtschaftlichkeit.

taz: Wie sähe ein neues Mietrecht aus?

Eichstädt-Bohlig: Man muss das Mietrecht nicht generell ändern, aber
stringente Zahlen für die Mietpreisbremse vorgeben und die
Berechnungsgrundlagen für den Mietenspiegel ändern. 20 Prozent
Mietsteigerung sind zu viel, wenn der Quadratmeter schon 10 bis 15 Euro
kostet. Auch die absurden Befristungsklauseln für angespannte
Wohnungsmärkte müssen weg. Außerdem sind verbindliche Beratungsangebote und
Kontrollen in den Kommunen notwendig, weil die Menschen es nicht alleine
schaffen, sich gegen zu hohe Ansprüche der Vermieter zu wehren.

taz: Und was ist mit dem Wucherparagrafen?

Eichstädt-Bohlig: Wer bei Neuvermietungen 20 Prozent mehr als die
ortsübliche Vergleichsmiete verlangt, begeht eine Ordnungswidrigkeit.
Bislang muss der Mieter selber dagegen vorgehen. Strafrechtlich relevant
sind 50 Prozent Mietüberschreitung. Frankfurt am Main war die erste Stadt,
die das angewandt hat. Und in Friedrichshain-Kreuzberg musste eine
Vermieterin wegen überhöhter Miete 26.000 Euro Bußgeld bezahlen und der
Mieterin zusätzlich 22.000 Euro zurückerstatten. Damit ist erstmals in
Berlin ein Fall von Mietwucher rechtskräftig entschieden worden. Das muss
jetzt wegweisend werden.

10 Feb 2026

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(DIR) Annette Jensen

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