# taz.de -- Ergebnis der Sondierungsgespräche: Der steinige Weg zur Vergesellschaftung
       
       > Trotz aller Unkenrufe soll die Vergesellschaftung nun kommen. Ob der
       > Schritt ein Erfolg wird, hängt davon ab, ob das Gericht die
       > Entschädigungsumme akzeptiert.
       
 (IMG) Bild: Nach langem Kampf dem Ziel endlich nah: Schon bald könnte in Berlin vergesellschaftet werden
       
       Das Ergebnis der Sondierungsgespräche von Linken, Grünen und SPD ist ein
       historischer Schritt. Zum ersten Mal in der Geschichte der Bundesrepublik
       will eine Landesregierung [1][Artikel 15 des Grundgesetzes] anwenden, in
       dem sie die Wohnungsbestände privater Immobilienunternehmen
       vergesellschaftet.
       
       [2][Schon im Wahlkampf überschlugen sich Unternehmer:innen, Banken und
       konservative Politiker:innen mit teilweise absurden Warnungen vor den
       Konsequenzen einer Vergesellschaftung.] Doch in den fünf Jahren, die seit
       dem Erfolg des Volksentscheids Deutsche Wohnen & Co. enteignen vergangen
       sind, haben sich Expert:innen intensiv mit der praktischen Umsetzbarkeit
       beschäftigt. Jetzt, da es ernst wird, stellt sich die Frage: Wie
       erfolgversprechend ist der Aufschlag von Rot-Grün-Rot?
       
       Der Kompromiss sieht vor, die Bestände über einem Selbstbehalt von 10.000
       Wohnungen pro Unternehmen in Gemeineigentum zu überführen. Betroffen wären
       somit schätzungsweise 160.000 Wohnungen der Unternehmen Vonovia, Adler,
       Covivio, Heimstaden und eventuell auch die Immobiliengruppe DVI. Die
       Entschädigungssumme soll auf maximal 16 Milliarden Euro gedeckelt werden.
       
       Damit weicht die Einigung von dem ab, was im Volksentscheid gefordert
       wurde. Dort war von einer Schwelle von 3.000 Wohnungen die Rede, womit
       schätzungsweise 240.000 Wohnungen betroffen wären.
       
       Laut dem Sondierungspapier soll der kommende Senat bis 2027 einen
       Finanzierungsplan erstellen. Bis 2028 soll dann das Gesetz in Kraft treten.
       Vergesellschaftet wird aber erst, wenn das Bundesverfassunggericht
       entschieden hat.
       
       ## Fragezeichen Rechtssicherheit
       
       Die Koalitionäre in spe haben sich darauf geeinigt, dass die
       Vergesellschaftung den Haushalt nicht belasten soll. Gleichzeitig sagte
       Elif Eralp, die Mieten in den übernommenen Beständen sollten gedeckelt
       werden und bei Fluktuation auf das Mietniveau der Landeseigenen angepasst
       werden.
       
       Ein großes Fragezeichen ist nach wie vor die Rechtssicherheit. Eine vom
       Senat eingesetzte Expert:innenkomission kam dabei 2023 zu dem
       Schluss, dass die Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen grundsätzlich
       möglich ist. Doch Artikel 15 ist im Grundgesetz mit nur drei Sätzen recht
       vage ausformuliert und wurde noch nie angewendet. Entsprechend hängt der
       Erfolg letztendlich von der Interpretation des Verfassungsgerichtes ab, vor
       das die betroffenen Unternehmen mit Sicherheit ziehen werden.
       
       Einig war sich die Kommission zudem darin, dass Gemeinnützigkeit ein
       entscheidendes Kriterium für die Rechtmäßigkeit einer Vergesellschaftung
       ist. Weil das primäre Ziel der Vergesellschaftung die [3][„Bereitstellung
       von bezahlbarem und dennoch angemessenem Wohnraum“] ist, sah dies die
       Kommission als gegeben an. Das heißt aber auch: Je höher die Zahl der
       vergesellschafteten Wohnungen, desto höher ist auch die Wahrscheinlichkeit,
       dass das Allgemeinwohlargument vor Gericht Bestand hat.
       
       Vor diesem Hintergrund ist der Selbstbehalt von 10.000 Wohnungen mehr ein
       willkürlicher Kompromiss als eine juristische Abwägung. Die SPD hatte in
       den Verhandlungen eine noch deutlich höhere Grenze gefordert. Elif Eralp
       rechtfertigt die Grenze auf der Pressekonferenz jedoch mit einem anderen
       Argument: Mit der Vergesellschaftung der 160.000 Wohnungen würde Berlin auf
       über 50 Prozent gemeinwohlorientiert bewirtschaftete Wohnungen kommen.
       Insgesamt gibt es in Berlin 1,7 Millionen derzeit Mietwohnungen. Dazu
       zählen neben den landeseigenen Wohnungsunternehmen auch Genossenschaften.
       
       ## Die Sache mit der Entschädigung
       
       Die zweite entscheidende Streitfrage ist die Entschädigungshöhe. Laut
       Artikel 15 wird die Entschädigungshöhe in einem Gesetz „nach gerechter
       Abwägung zwischen den Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten“
       festgelegt. Allerdings darf die Höhe vor Gericht angefochten werden,
       letztendlich dürfte also wieder das Verfassungsgericht entscheiden.
       
       Die Expert:innenkommission kam mehrheitlich zum Schluss, dass für
       die Entschädigung nicht die aktuellen Marktpreise ausschlaggebend sind.
       Stattdessen schlug die Kommission unter anderem ein Verfahren vor, das so
       viel ersetzen soll, wie die Konzerne erwirtschaften würden, hätten sie ihre
       Wohnungen zu gemeinwohlorientierten Bedingungen angeboten.
       
       [4][Das gewerkschaftsnahe Institut für Makroökonomie und
       Konjunkturforschung (IMK) hat diese Methode genutzt, um eine mögliche
       Entschädigungssumme zu berechnen.] Dabei gingen die Ökonom*innen von
       einer Nutzungsdauer von 40 Jahren aus, bei einer Quadratmetermiete von 7,08
       Euro nettokalt.
       
       Daraus errechnen die Studienautor:innen eine Summe von 13,5
       Milliarden Euro für 240.000 Wohnungen. Heruntergerechnet auf die von den
       Sondierer:innen vorgeschlagenen 160.000 Wohnungen entspräche das etwa
       9,7 Milliarden Euro.
       
       ## DIW rechnet mit anderen Zahlen
       
       Doch Ökonom*innen des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) werfen
       der IMK dagegen vor, die Annahmen für die Zinssätze zu optimistisch gewählt
       zu haben. Das DIW hält eine Summe von 20 Milliarden für 240.000 Wohnungen
       für realistischer – das ist runtergerechnet mit 14,4 Milliarden deutlich
       näher an der in den Sondierungen festgelegten Obergrenze.
       
       Ohnehin ist die Zinsentwicklung die große Unbekannte. Steigen die Zinsen,
       etwa weil die Europäische Zentralbank den Leitzins anhebt, steigen auch die
       Tilgungskosten und somit der Betrag, der durch die Mieten wieder
       hereinkommen muss.
       
       Will man, wie die Linke angekündigt hat, die Mieten nicht erhöhen, blieben
       dann nur Zuschüsse vom Land. Das DIW errechnet, dass eine
       Entschädigungssumme von 21 Milliarden Euro (runtergerechnet 15,12
       Milliarden Euro) jährliche Zuschüsse von 366 Millionen Euro erfordern
       würde, um die Mieten stabil zu halten.
       
       [5][Der makroökonomische Thinktank Dezernat Zukunft sieht die Obergrenze,
       bei der eine Vergesellschaftung ohne Zuschüsse und reale Mieterhöhungen
       möglich ist, bei 15 Milliarden Euro] (runtergerechnet 10,8 Milliarden).
       
       ## Mietanstieg mit der Zeit gedämpft
       
       Langfristig lohne sich eine Vergesellschaftung auch bei höheren Summen,
       berechnen die Ökonom*innen. Bei der als Obergrenze angegebenen
       Entschädigungssumme von 16 Milliarden Euro wären auch bei einem moderaten
       Zinsentwicklung zunächst Zuschüsse aus dem Landeshaushalt erforderlich.
       Auch müsste der Mietanstieg in den ersten Jahren dem Niveau der großen
       Wohnungsunternehmen entsprechen.
       
       Da die Zinslast immer geringer wird, würde aber der Mietanstieg mit der
       Zeit gedämpft. Spätestens ab 2045 wäre ein Break-Even-Point erreicht, an
       dem auch schon die Haushaltszuschüsse zurückgezahlt sind.
       
       Der Thinktank rechnet damit, dass durch eine Vergesellschaftung die Mieten
       nach 30 Jahren real immer noch 3,3 Euro pro Quadratmeter unter dem liegen
       würden, was große Wohnungsunternehmen mit ihren geplanten Mieterhöhungen
       anvisiert hätten.
       
       So sinnvoll die Berechnungen klingen, politisch wäre ein solches Szenario
       für die Linke kaum vermittelbar. 10 Jahre lang weiter Mieterhöhungen zu
       verschicken, die sich nicht von Vonovia unterscheiden, dürfte dem zentralen
       Wahlversprechen, die Mieten zu senken, zunächst konterkarieren. Doch ein
       Geschenk an die Berliner:innen der Zukunft bleibt die
       Vergesellschaftung allemal.
       
       Korrektur: Auf Hinweis des Dezernats Zukunft haben wir die Zahlen im
       16-Milliarden-Szenario korrigiert.
       
       18 Oct 2026
       
       ## LINKS
       
 (DIR) [1] https://www.gesetze-im-internet.de/gg/art_15.html
 (DIR) [2] /Angriffe-auf-Vergesellschaftung/!6194621
 (DIR) [3] /Mietenreport/!6209069
 (DIR) [4] /Neue-Studie-von-Oekonomen/!6216095
 (DIR) [5] https://mailchi.mp/dezernatzukunft/sondergb-wann-lohnt-sich-vergesellschaftung?e=ffd0a43d66
       
       ## AUTOREN
       
 (DIR) Jonas Wahmkow
       
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       Vergesellschaftung.