# taz.de -- Neue Idee für Berliner Mietenmarkt: Vermieter richtig deckeln
       
       > Kann das Land Berlin definieren, welche Vermieter am Markt teilnehmen
       > können? Ein neuer Expertenvorschlag könnte Dynamik in die Frage bringen.
       
 (IMG) Bild: Spekulationsobjekt: Mieter:innen wehren sich 2018 gegen einen Verkauf an die Deutsche Wohnen
       
       Berlin taz | Spricht man in diesen Tagen mit Wohnungsmarkt- und
       Mietenexpert:innen über gesetzliche Möglichkeiten, den anhaltend
       ungebremsten Mietpreissteigerungen entgegenzuwirken, werden [1][die
       Antworten sehr schnell dünn]. Da wird die Hoffnung formuliert, das
       Vorkaufsrecht würde wiederhergestellt werden, verwiesen wird auf
       vermeintliche Wirkungen des Zweckentfremdungsverbots – oder noch kühner –
       der Mietpreisbremse. Ehrlicherweise müsste man feststellen: Die Politik,
       zumal die Landespolitik, hat Mieter:innen derzeit nichts anzubieten.
       
       Umso mehr ist die Politik auf Ideen von außen angewiesen, wie einst beim
       [2][Mietendeckel, der über einen Beitrag des Bezirksamtsmitarbeiters Peter
       Weber in der JuristenZeitung seinen Weg in die Politik fand]. Nun ist ein
       neuer Artikel erschienen, zunächst im Fachmagazin Wohnungswirtschaft und
       Mietrecht, dann auf dem [3][Verfassungsblog], der einer Debatte um eine
       aktive Wohnungsmarktpolitik ganz neuen Schwung geben könnte. Geschrieben
       hat ihn – sowie ein dazugehöriges [4][50-seitiges Rechtsgutachten] – Stefan
       Klinski, Professor für Wirtschaftsrecht an der Hochschule für Wirtschaft
       und Recht Berlin.
       
       Die Idee: Über eine Marktzugangsbeschränkung wird geregelt, wer am
       Wohnungsmarkt teilnehmen darf – und wer nicht. Klinski schlägt vor,
       mithilfe eines Landesgesetzes diejenigen Unternehmen auszuschließen, „die
       aufgrund ihrer Rechtsform oder ihres Geschäftszwecks besonders starken
       Preiserhöhungsdruck verursachen“. Also „insbesondere Unternehmen, deren
       eigene Anteile an einem Kapitalmarkt gehandelt werden (typischerweise
       börsennotierte Aktiengesellschaften, Hedgefonds, Immobilienfonds) sowie
       Unternehmen verschiedener Rechtsformen mit intransparenten
       Eigentumsverhältnissen und/oder Gewinnverlagerung in Steueroasen“.
       
       Umgekehrt heißt das: Als Marktteilnehmer berechtigt sind jene Akteure, die
       ein Allgemeinwohlinteresse erfüllen, damit „der Wohnungsmarkt seiner
       gesellschaftlichen Aufgabe gerecht werden kann, bezahlbaren Wohnraum für
       alle Bevölkerungsschichten zu schaffen und zu erhalten“. Ein Unternehmen
       wie [5][Heimstaden] allerdings, das hierzulande nicht an der Börse notiert
       ist, wäre nicht betroffen.
       
       ## Rein profitorientierte Akteure müssten Wohnungen verkaufen
       
       Geregelt werden könne die Marktzugangsbeschränkung durch eine Genehmigung,
       die jeder beantragen muss, der in Berlin Wohnungen vermietet oder vermieten
       will. Um einen Übergang zu gewährleisten, schlägt Klinski eine Frist vor,
       genannt ist ein Zeitraum von fünf bis sieben Jahren, in denen rein
       profitorientierte Akteure ihre Wohnungen verkaufen müssten.
       
       Im Gespräch mit der taz sagt Klinski, die Idee sei ihm gekommen, da das
       Instrument Marktzugangsbeschränkung in anderen Wirtschaftsbereichen, etwa
       im Bankenwesen, der Energiewirtschaft oder dem Personennahverkehr, „lange
       bekannt ist, nur am Wohnungsmarkt noch nie diskutiert worden“ sei. Anfangs
       sei er selbst „skeptisch“ gewesen, ob die Idee tragfähig ist – bis er eine
       „ordentliche Rechtsprüfung“ durchführte. Fazit: Gegen das Konzept stünden
       „weder verfassungsrechtlich noch EU-rechtlich ernstliche Bedenken“; auch
       sei den Unternehmen der Schritt „zuzumuten“.
       
       Anders als der Mietendeckel würde Klinskis Vorschlag nicht in Regelungen
       zum sozialen Mietrecht eingreifen. Weder werden Miethöhen vorgeschlagen
       noch Abschlüsse von Mietverträgen geregelt – hier hatte das
       Bundesverfassungsgericht eine Länderzuständigkeit verneint. Stattdessen
       geht es um öffentliches Wohnungsrecht, wo die Kompetenz weiter bei den
       Ländern liege. Denn die Frage, wer am Wohnungsmarkt teilnehmen könne, sei
       nie Gegenstand mietrechtlicher Bestimmungen des Bundes gewesen.
       
       Die Mieten würden infolge des Gesetzes „nicht automatisch“ sinken, so
       Klinski, aber geschaffen wäre die Grundlage dafür. Denn die
       Mietpreisexplosion in den vergangenen anderthalb Jahrzehnten ist erheblich
       beeinflusst durch die Finanzialisierung des Wohnungsmarktes, also dem
       Auftreten börsennotierter Wohnungskonzerne, deren Wert sich nicht anhand
       der Immobilien, sondern ihrer Aktienkurse bemisst und die der Anreizdynamik
       zur Ertragsoptimierung unterliegen.
       
       Es sei verhältnismäßig, diese Player auszuschließen, da sie „weder auf
       einen bestimmten lokalen Markt noch überhaupt auf den Wohnungsmarkt
       angewiesen“ sind, um ihr Kapital anzulegen, so Klinski. Gleichwohl handele
       es sich dabei um „einen schwerwiegenden Eingriff in Grundrechtspositionen
       der betroffenen Unternehmen“, da die Wahrnehmung ihres Geschäftsmodells
       verunmöglicht werde. Klinski rechnet daher mit einer „besonders strengen
       Verhältnismäßigkeitsprüfung“ durch das Bundesverfassungsgericht, der er das
       „überragend wichtige Gemeinschaftsgut“ des in der Berliner Verfassung
       garantierten Rechtes auf Wohnen entgegenstellt.
       
       ## Enteignung, aber anders
       
       Seinen Vorschlag bezeichnet er als „mögliche Kompromisslösung in der
       [6][Debatte um die Vergesellschaftung]“. Diese sei „alles andere als
       sicher“, auch müsse der Staat bei seiner Idee kein Geld für Entschädigungen
       in die Hand nehmen. Dagegen kämen landeseigene Wohnungsbaugesellschaften
       als Käufer für die zu veräußernden Bestände der Privaten infrage, ebenso
       aber auch nicht börsennotierte Privateigentümer, Genossenschaften oder
       Mietergemeinschaften. Spekulative Preise dürften sich ohne
       kapitalmarktbasierte Unternehmen als mögliche Käufer kaum erzielen lassen.
       
       In Kreisen progressiver Mietrechtler:innen wird Klinskis Vorschlag
       bereits heiß diskutiert, und auch die Politik hat die Idee erreicht. Die
       Mietenexpertin der Grünen, Katrin Schmidberger, spricht von einem „sehr
       interessanten Vorschlag, der versucht, das Problem an der Wurzel zu packen“
       und der auch als „Ergänzung zur Vergesellschaftung“ gedacht werden könne.
       Die rot-grün-rote Koalition sei verpflichtet, „alle Instrumente zu prüfen,
       die den Wohnungsmarkt entspannen können“. Klinskis Vorschlag bringe hier
       „eine neue Dynamik“. Schon bald soll es laut Schmidberger zu einem Treffen
       wohnungspolitischer Expert:innen, Jurist:innen und Fachpolitikerinnen
       der Koalition kommen.
       
       9 May 2022
       
       ## LINKS
       
 (DIR) [1] /Staatssekretaerin-fuer-Mieterschutz-/!5844993
 (DIR) [2] /Der-Berliner-Mietendeckel-Macher/!5656405
 (DIR) [3] https://verfassungsblog.de/wohnungsmarkt-ohne-borsendruck/
 (DIR) [4] http://gesellschaftfuernachhaltigkeit.de/wp-content/uploads/2022/03/Klinski-Gutachten-Wohnungsmarkt-2022-02-11.pdf
 (DIR) [5] /Immobiliendeal-Akelius--Heimstaden/!5802695
 (DIR) [6] /Enteignungs-Kommission-in-Berlin/!5848629
       
       ## AUTOREN
       
 (DIR) Erik Peter
       
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