# taz.de -- Urteil des BGH: Kein Anspruch auf Profit mit Untermietern
       
       > Ein Mieter verlangte von seinen Untermietern gut die doppelte Miete. Das
       > war unzulässig, entschied der Bundesgerichtshof. Nun muss der Mieter
       > ausziehen.
       
 (IMG) Bild: Wohnungsschlüssel nur gegen Aufschlag: So läuft es bei vielen Untermietverträgen
       
       Mieter haben keinen Anspruch, [1][ihre Wohnung mit Gewinn untervermieten zu
       können]. Dies entschied an diesem Mittwoch der Bundesgerichtshof (BGH) und
       klärte damit eine Grundsatzfrage.
       
       Im konkreten Fall ging es um eine Zweizimmerwohnung in
       Berlin-Charlottenburg. Der Mieter wohnte dort seit 2009. Als der Mieter
       2020 für ein Jahr nach Nord- und Südamerika ging, bat er die Vermieterin um
       Genehmigung einer Untervermietung und erhielt diese Erlaubnis. Wegen der
       Coronapandemie blieb der Mieter dann länger als geplant im Ausland und bat
       erneut um eine Erlaubnis zur Untervermietung. Diesmal reagierte die
       Vermieterin nicht, der Mieter sah darin eine stillschweigende Duldung.
       
       2022 kam es dann zum Streit. Die Vermieterin warf dem Mieter vor, er habe
       ohne Erlaubnis untervermietet, und kündigte das Mietverhältnis. Erst jetzt
       kam heraus, dass der Mieter, der für 65 Quadratmeter Wohnfläche monatlich
       460 Euro Kaltmiete zahlte, von seinen Untermietern 962 Euro verlangte[2][,
       also mehr als Doppelte.]
       
       Die Vermieterin stützte die Kündigung nun auch auf das Argument, dass sie
       eine Untervermietung zur Gewinnerzielung ganz sicher nicht genehmigt hätte
       und auch nicht genehmigen musste. Der Mieter versuchte die hohe Untermiete
       damit zu rechtfertigen, dass er den [3][Untermietern ja auch seine
       hochwertigen Möbel, Spül- und Waschmaschine sowie zwei Fahrräder überlassen
       habe].
       
       ## Gewinn kein berechtigtes Interesse
       
       Das Landgericht Berlin entschied im September 2023 zugunsten der
       Vermieterin, der Mieter müsse ausziehen. Der Mieter rief dagegen den BGH
       an, der nun eine Grundsatzentscheidung treffen musste.
       
       Laut Gesetz kann ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung
       verlangen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ hat ([4][Paragraf 553
       Bürgerliches Gesetzbuch]).
       
       Der BGH entschied jetzt, dass es kein berechtigtes Interesse des Mieters
       ist, mit der Untervermietung Gewinn zu erzielen. Der BGH hatte hierzu die
       Gesetzgebungsgeschichte seit 1900 durchforstet und kam zu dem Schluss, dass
       es bei der Untervermietung immer nur darum ging, dem Mieter die Wohnung zu
       erhalten, wenn er zeitweise abwesend ist oder ein Familienmitglied
       auszieht. Nie sei es darum gegangen, dem Mieter hier ein eigenes
       Geschäftsmodell zu eröffnen. Auch die Untermieter müssten vor überhöhten
       Mieten geschützt werden, sagte der Vorsitzende BGH-Richter Ralph Bünger.
       
       Im Berliner Fall hätte der Mieter also keinen Anspruch auf eine Genehmigung
       der Untervermietung zu 962 Euro gehabt. Deshalb durfte die Vermieterin
       kündigen und der heute 43-jährige Mieter, der wieder in Deutschland lebt,
       muss ausziehen.
       
       ## Details bleiben ungeklärt
       
       Eine Grundsatzfrage ist damit geklärt, viele Details sind aber noch nicht
       entschieden. So ließ der BGH zum Beispiel offen, ob ein Mieter sich bei der
       Untervermietung an die Mietpreisbremse halten muss, also maximal 10 Prozent
       über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen darf. Das Landgericht
       Berlin hatte die Berechtigung der Kündigung auch darauf gestützt, dass nach
       der [5][Mietpreisbremse] die Miete höchstens 748 Euro hätte betragen
       dürfen. Die Mietpreisbremse ist insbesondere dann relevant, wenn der
       Vermieter eine überhöhte Untermiete genehmigt.
       
       Der BGH ließ auch offen, ob der Mieter bei der Untermiete mehr verlangen
       kann, als er selbst zahlt – falls er dem Untermieter Möbel und andere
       Einrichtungsgegenstände überlässt. Das Landgericht hatte festgestellt, dass
       ein Möblierungszuschlag von rund 200 Euro im konkreten Fall jedenfalls
       unverhältnismäßig hoch gewesen wäre. Justizministerin Stefanie Hubig (SPD)
       schlägt in einem aktuellen Gesetzentwurf vor, den Möblierungszuschlag bei
       möblierten Wohnungen auf 5 Prozent der Miete zu pauschalieren. Bei 460 Euro
       Miete wären das 23 Euro Zuschlag für die Möbel.
       
       Offen ließ der BGH schließlich, wie der Vermieter von der Höhe der
       Untermiete überhaupt erfährt. Ein Auskunftsanspruch des Vermieters wurde
       von BGH-Richter Bünger nicht erwähnt.
       
       28 Jan 2026
       
       ## LINKS
       
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 (DIR) [3] /Mobliertes-Wohnen-auf-Zeit/!6125281
 (DIR) [4] https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__553.html
 (DIR) [5] /Urteil-zu-Wuchermiete-in-Berlin/!6148674
       
       ## AUTOREN
       
 (DIR) Christian Rath
       
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