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# taz.de -- Streitgespräch über Mieteninitiative: „Die Stadt müsste sich bewegen“

> Andreas Breitner, Vertreter der Wohnungswirtschaft, und
> Initiativensprecher Bernd Vetter streiten darüber, wie die Mieten in
> Hamburg zu bremsen wären.

(IMG) Bild: Treibt auch die Mietpreise: Das Grundstück des Bahrenfelder Carrée ist mehrfach verkauft worden

taz: Herr Breitner, was geschieht aus Sicht der Wohnungswirtschaft, wenn
sich die beiden Hamburger Volksinitiativen „Keine Profite mit Boden und
Miete“ durchsetzen?

Andreas Breitner: Die einzelnen Elemente – Vergabe städtischer Grundstücke
nur noch als Erbbaurecht und Sozialmieten auf städtischen Grundstücken –
hätten eine negative Wirkung auf den Hamburger Wohnungsmarkt. Sie können
dazu führen, dass weniger bezahlbarer Wohnraum entsteht. Außerdem glaube
ich nicht, dass größere Einheiten von gefördertem Wohnungsbau auf einem
Fleck der Stadt gut tun.

Herr Vetter, der Mietenanstieg verlangsamt sich – wozu braucht es jetzt
noch Initiativen wie „Keine Profite mit Boden und Miete“?

Bernd Vetter: Die angebliche Verlangsamung geht auf Untersuchungen zurück,
die ich nicht überprüfen kann. Das Problem ist, dass die Mieten rasant
gestiegen sind – um 30 Prozent in den vergangenen zehn Jahren. Die Mieten
sind auf einem extrem hohen Stand, das kann jeder sehen, der in Hamburg
eine Wohnung sucht.

Allerdings sind auch die Instrumente schärfer geworden, mit denen diese
Entwicklung gedämpft werden soll, etwa die Mietpreisbremse.

Bernd Vetter: Das ist doch eine Volkstäuschung gewesen. Ich habe schon vor
der Bundestagswahl gesagt, dass diese Mietpreisbremse nichts bringen wird.
Das hat sich in Untersuchungen auch erwiesen. Der Bundestag hat sie jetzt
etwas geschärft, aber sie wird von fast niemandem genutzt. Wenn man etwas
hätte machen wollen, hätte man den Paragrafen fünf des
Wirtschaftsstrafgesetzes verschärfen müssen. Er beinhaltet, dass die
ortsübliche Miete nicht um mehr als 20 Prozent überschritten werden darf.
Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss jeder einzelne
Mieter für sich die Mangellage beim Wohnraum beweisen. Vorher reichte, dass
etwa eine Zweckentfremdungsverordnung in diesem Gebiet galt. Damit ist das
Instrument tot.

Andreas Breitner: Das war ein gutes Instrument, um Mietwucher einzudämmen,
und ich würde mir sehr wünschen, dass es stärkere politische Anstrengungen
gibt, diesen Paragrafen im Wirtschaftsstrafrecht wieder zu schärfen. Das
würde diese ganze Quälerei mit der Mietpreisbremse, die unsere
Mitgliedsunternehmen ja gelassen sehen können, beenden. Die Mietpreisbremse
klingt nur sexy, bringt aber nichts. Ohnehin sind die Mieten in Hamburg
laut dem Mietenspiegel zuletzt weniger stark gestiegen als die
Lebenshaltungskosten.

Bernd Vetter: Zwischen 2005 und 2017 sind sie demnach aber um 29 Prozent
gestiegen, die Lebenshaltungskosten nur um 16 Prozent.

Andreas Breitner: Ein Drittel des Hamburger Wohnungsmarktes bestreiten
unsere Mitgliedsunternehmen. Die hatten in den vergangen fünf Jahren eine
Preissteigerung von 0,1 Prozent. Dass Neuvermietungen in Hamburg einen
hohen Preis haben, ist aber auch unbestritten. Selbst eine
Genossenschaftswohnung ist in der Neuvermietung teurer als im Bestand.

Bernd Vetter: Tatsächlich werden in Hamburg im Vergleich der sieben größten
deutschen Städte die meisten Wohnungen gebaut, seit der damalige
Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) seine Offensive gestartet hat. Der
entscheidende Punkt ist aber, dass diese Neubauwohnungen teuer vermietet
und im Gegenzug Altbauwohnungen abgerissen werden. Das unterstützt die
Stadt Hamburg in jeder Form. Die Wohnungsunternehmen werden gepampert,
damit die Neubauzahl von 10.000 Wohnungen im Jahr erreicht wird. Hamburg
geht nicht gegen Leerstand vor und genehmigt im großen Stil Abrisse – seit
2011 im Schnitt 420 pro Jahr.

Immerhin gibt es ja den Drittelmix, nach dem 30 Prozent der neuen Wohnungen
Sozialwohnungen sein müssen.

Bernd Vetter: Der Drittelmix ist ja auch nicht wirklich wahr: Wenn man die
Flächen nimmt, sind es nur 20 bis 25 Prozent. Trotzdem sinkt der Bestand an
Sozialwohnungen, weil die alten aus der Bindung laufen. Das Grundübel des
Systems ist, dass es in Hamburg noch 79.000 Sozialwohnungen gibt, aber
368.000 anspruchsberechtigte Haushalte. Das ist doch der Grund, warum wir
das machen. Es geht nicht darum, ob die Bestandsmieten steigen – die sind
ja schon hoch. Und die Neubaumieten sind für die meisten Menschen nicht
bezahlbar.

Andreas Breitner: Wenn Wohnungen aus der Belegungsbindung fallen, heißt das
nicht automatisch, dass sie teurer werden. Unsere Mitgliedsunternehmen
fahren dann kein Mieterhöhungsprogramm. Die sind sehr vorsichtig in ihrer
Mietenstrategie. Deshalb ist das Auslaufen der Bindung für mich kein
Schreckgespenst.

Herr Vetter, was wollen die Volksinitiativen?

Bernd Vetter: Der Senat soll nichts mehr veräußern an Grundstücken und
Wohnungen, sondern Grundstücke allenfalls noch als Erbbaurecht vergeben.
Das bezieht sich einerseits auf Wohnungen, andererseits auf Infrastruktur,
also Grundstücke für Kitas, Schulen, Parks. In der Vergangenheit hat
Hamburg sehr viel nach Höchstgebot verscherbelt. Das ist in den letzten
Jahren durch den SPD-Senat nicht mehr geschehen. Aber der Senat kann ja
auch wieder wechseln und erneut Tafelsilber veräußern, um den Haushalt zu
sanieren. Ausnahmen vom Verkaufsverbot soll es geben, etwa wenn der Senat
Grundstücke tauschen will. Dazu soll es aber einen öffentlich
nachvollziehbaren Bürgerschaftsbeschluss geben.

Andreas Breitner: Vor 15 Jahren hätte es Anlass zu den Initiativen gegeben.
Heute fährt der Zug in die richtige Richtung – auch im Sinne der
Initiativen. Das liegt daran, dass der Senat das tut, was er tun kann,
nämlich möglichst viele Grundstücke dem Wohnungsbau zur Verfügung zu
stellen. Seit 2011 sind rund 66.000 Wohnungen entstanden – und davon sind
alleine mehr als 18.000 Sozialwohnungen. Wir haben bei unseren
Mitgliedsunternehmen Erbbaurechtsverträge, die nach 70 oder 80 Jahren
auslaufen und jetzt verlängert werden müssten. Jetzt spielt plötzlich der
Bodenwert eine Rolle und der ist in den letzten zehn Jahren in den Himmel
geschossen. Wenn in den neu abzuschließenden Erbbaurechtsverträgen die
aktuellen Bodenwerte zugrunde gelegt werden, führt das dazu, dass die
Mieten steigen müssen. Dazu kommen die Konditionen: Man pachtet das
Grundstück und erwirbt es nicht. Unsere Mitgliedsunternehmen arbeiten mit
20 bis 30 Prozent Eigenkapital und nehmen den Rest auf. Mit diesem
Eigenkapital kommen sie nicht aus, wenn ihnen die Grundstücke nicht
gehören. Wenn unsere Unternehmen 20 Prozent Eigenkapital in fünf
Neubauprojekte stecken wollen und müssen stattdessen 25 Prozent aufbringen
– dann fällt ein Neubauprojekt weg. Das alles führt dazu, dass bei meinen
Mitgliedsunternehmen das Erbbaurecht beliebt ist wie Fußpilz.

Hätten sich die Genossenschaften nicht darauf einstellen müssen, dass ihre
Erbbaurechtsverträge auslaufen?

Andreas Breitner: Wenn die Konditionen sich nicht bessern, geben die das
Grundstück schlichtweg zurück an die Stadt. Nur: Wer kümmert sich dann
darum? Die Genossenschaften haben über Jahrzehnte bewiesen, dass sie
verantwortungsvoll mit ihren Wohnungsbeständen umgehen.

Herr Vetter, sollten die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen vom Erbbaurecht
ausgenommen werden?

Bernd Vetter: Die Stadt soll die Grundstücke an die Genossenschaften im
Erbbaurecht vergeben und dann über die Höhe des Erbbauzinses die Kosten
steuern. Das hieße, dass die Stadt eine andere Art der Förderung betriebe,
indem sie einen niedrigen oder gar keinen Erbbauzins nähme. Insofern stimmt
auch das Argument mit dem Eigenkapital nicht. Der Grundstückspreis macht ja
40 bis 50 Prozent der Kosten aus. Der fällt ja weg. Wenn du von einem
geringeren Betrag ausgehst, brauchst du auch weniger Kapital. So kann die
Stadt das steuern und dann ist auch eine Miete von 6,70 Euro – wie bei
einer Sozialwohnung – möglich. Wir wollen also keinesfalls, dass nur
Sozialwohnungen gebaut werden, sondern dass Wohnungen gebaut werden, die zu
einem Preis wie Sozialwohnungen im ersten Förderweg vermietet werden – und
zwar anders als Sozialwohnungen dauerhaft preisgebunden. Die Miete soll nur
entsprechend dem Index der Lebenshaltungskosten gesteigert werden können,
maximal zwei Prozent im Jahr.

Andreas Breitner: Und das würde für alle gelten – auch für den Chefarzt?

Bernd Vetter: Von uns ausgesehen soll es keine Belegungsbindung geben.
Natürlich kann der Chefarzt dann auch für 6,70 Euro wohnen. Aber die
Genossenschaften können ja steuern, wen sie nehmen, und der Senat könnte
Vorgaben machen in dem Erbbaurechtsvertrag. Wir wollen keine
Belegungsbindung, weil die ja nach zehn, zwanzig Jahren ausläuft. Deshalb
lehnen wir den sozialen Wohnungsbau als Fördermodell ab. Unsere Initiativen
zielen auf ein neues Fördermodell im Sinne einer neuen
Wohnungsgemeinnützigkeit. Deshalb müssen die Genossenschaften vor unseren
Initiativen keine Angst haben. Im Gegenteil: Sie werden möglicherweise eine
höhere Förderung erhalten.

Andreas Breitner: Aber Förderung bedeutet, Steuergelder dafür einzusetzen,
dass ein Chefarzt eine subventionierte Wohnung hat – das möchte ich nicht.

Bernd Vetter: Eine Neubauwohnung für 6,70 Euro wird nicht nach einem super
Standard gebaut werden können. Dass sich ein Chefarzt dafür interessiert,
ist wenig wahrscheinlich. Die Acht-Euro-Wohnungen, die der Senat im zweiten
Förderweg anbietet, sind ja auch nicht belegungsgebunden.

Andreas Breitner: Beim Erbbaurecht sind wir, glaube ich, der gleichen
Auffassung: Wenn die Konditionen so günstig sind und so gut, dass es
wirtschaftlich attraktiv ist, mit einem Erbbaurecht zu investieren, dann
bin ich bei Ihnen. Dann muss nur die Stadt ihre Gewinnabsicht
zurückstellen.

Bernd Vetter: Das sagen wir ja.

Andreas Breitner: Im Moment bekommt der Senat im Haushalt 200 Millionen
Euro aufgrund der Veräußerung von Grundstücken. Da müsste sich die Stadt
zugunsten dieses Modells extrem bewegen. Das versuchen wir ja gerade bei
den zehn Altverträgen hin zu bekommen und quälen uns. Die Stadt hat immer
den Konflikt zwischen Gewinnabsicht – weil sie etwa auch Kitas und Schulen
zu finanzieren hat – und dem bezahlbaren Wohnen. Wenn das stärker zugunsten
des bezahlbaren Wohnen gelöst würde, könnten wir uns schon eher einigen.

Bernd Vetter: Das ist für uns die Voraussetzung. Wir wollen ja gerade, dass
die Genossenschaften und die Baugemeinschaften mehr zum Zuge kommen.

Würde eine billige Miete nicht einfach dazu führen, dass die Hamburger mehr
Fläche bewohnen?

Bernd Vetter: Ob das diese Auswirkungen hat, darüber habe ich mir keine
Gedanken gemacht.

Andreas Breitner: Aber bei Ihnen hat es diese Auswirkungen. In Ihrem
Wohnprojekt sind die Wohnungen riesig und die Leute zahlen 3,30 Euro pro
Quadratmeter. Wenn die mehr zahlen müssten, würden die Wohnungen kleiner
werden – wollen wir wetten?

Bernd Vetter: Die Gruppe, die das Haus als Ganzes gemietet hat, investiert
auch in die Instandsetzung. Letztendlich haben wir eine Miete von 6,40 Euro
netto kalt.

Wären die 6,70 Euro auch attraktiv für profitorientierte
Wohnungsunternehmen?

Andreas Breitner: Da gäbe es bestimmt auch Private, die in dieser Nische
aktiv würden. Das wären ja 6,70 plus Förderung, am Ende also an die elf
Euro.

Hätte die Stadt überhaupt genügend Grundstücke, um das Modell der
Volksinitiativen durchzuziehen?

Andreas Breitner: Wir erleben, dass zurzeit wenige Grundstücke vergeben
werden. Die reifen Früchte wurden in den vergangenen Bündnissen für das
Wohnen gepflückt. Jetzt kommen komplizierte Grundstücke mit hohen
Erschließungskosten, mit schwierigen Gründungen und Nachbarschaften, die
sich an der Verdichtung stören.

Sie sind sich also einig, dass es den Wohnungsbau nicht abwürgen würde,
wenn sich die beiden Initiativen durchsetzten?

Andreas Breitner: Sie sind geeignet, einen Teil des bezahlbaren Wohnens zu
gefährden, zumindest wenn mit dem Bauen noch ehrgeizige Auflagen zum
Klimaschutz oder der Stadtentwicklung finanziert werden sollen. Nach wie
vor sind wir uneins in der Frage der 6,70 Euro Miete für jedermann – obwohl
sie doch in Hamburg eher zwölf Euro betragen müsste. Das finde ich sozial
unausgewogen.

Bernd Vetter: Das Sozialwohnungssystem war ja früher für breite Schichten
der Bevölkerung gedacht und nicht nur für die Ärmsten der Armen. Das hat
man offiziell geändert. Heute gibt es nur noch ein Fünftel dieser
Sozialwohnungen und zumindest in den Ballungsgebieten ist auch die
Mittelschicht bedroht. 29 Prozent der Hamburger geben nach einer Umfrage
der Hamburger Sparkasse ungefähr die Hälfte ihres Nettoeinkommens für die
Miete aus, weitere 16 Prozent noch mehr.

Andreas Breitner: Man versucht dem zu begegnen, indem man weitere
Förderwege geschaffen und die Einkommensgrenzen angepasst hat, sodass
Menschen mit mittlerem Einkommen eine Chance haben. Deshalb versucht der
Senat ja auch, möglichst viel davon zu bauen – aber zu wenig aus Ihrer
Sicht.

Bernd Vetter: Jeder Hamburger, der eine Wohnung sucht, merkt doch, was los
ist.

Andreas Breitner: Aber es wird besser: Wo sich früher 80 Leute für eine
Wohnung interessiert haben, sind es jetzt noch 40.

19 Dec 2020

## AUTOREN

(DIR) Gernot Knödler

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