# taz.de -- Berliner Mietendeckel und die Folgen: Wolken am Vermieterhimmel
       
       > Das seit Ende Februar geltende Mietendeckel-Gesetz zeigt erste Wirkungen.
       > Vermieter versuchen zu tricksen, Investoren sind abgeschreckt.
       
 (IMG) Bild: Gebaut wird noch, sonst aber ist die Vermieterlage eher grau
       
       Berlin taz | Ein Mietvertrag für eine kleine Zweizimmerwohnung in einem
       Altbau in Wedding: Gleich zu Beginn des Textes findet sich der Preis von
       450 Euro monatlich, zuzüglich 60 Euro Nebenkosten. Es folgt seitenlang
       Kleingedrucktes, ehe im Anhang des Vertrages noch ein entscheidender
       Hinweis fällt: „Solange und soweit das Gesetz zur Mietbegrenzung im
       Wohnungswesen in Berlin gilt, ist der Mieter zur Zahlung von monatlich 290
       Euro verpflichtet.“ Gemeint ist der [1][Mietendeckel], der auch bei
       Wiedervermietung Mietobergrenzen gestaffelt nach Baujahr und Ausstattung
       einer Wohnung definiert.
       
       Die Mieter, die hier einziehen wollen, haben keine andere Wahl, als einen
       Vertrag mit zwei Mietpreisen zu unterzeichnen: zum einen die zulässige und
       gültige Miete, zum anderen die Wunschmiete des Vermieters, auch
       Schattenmiete genannt. Im vorliegenden Vertrag weist der Vermieter zudem
       darauf hin, dass die Differenz nachzuzahlen sei, sollte das
       Mietendeckel-Gesetz für verfassungswidrig erklärt werden, wovon aufgrund
       der „erheblichen verfassungsrechtlichen Bedenken“ auszugehen sei.
       
       Viele, die seit Inkrafttreten des Mietendeckel-Gesetzes am 23. Februar eine
       Wohnung angemietet haben, dürften ähnliche Erfahrungen gemacht haben.
       Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, sagt: „Mit dem
       Konzept der Schattenmiete arbeitet ein sehr großer Teil der Vermieter.“ Der
       Eigentümerverband Haus & Grund hatte genau diese [2][Umgehungsstrategie]
       empfohlen.
       
       Ob dieses Vorgehen rechtlich Bestand haben wird, ist umstritten. Während
       die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung davon ausgeht, dass es
       „grundsätzlich wohl rechtlich zulässig“ sei, wenn eine höhere Miete in den
       Vertrag aufgenommen wird, hält die mietenpolitische Expertin der Linken,
       Gaby Gottwald, entsprechende Klauseln für nichtig: Das Gesetz verbiete,
       eine Miete zu vereinbaren, die die zulässige Höhe überschreitet, selbst
       wenn sie derzeit nicht gefordert wird. Gerichtsurteile, auch zu der Frage,
       ob eine Nachforderung der Miete zulässig ist, stehen aus.
       
       ## Zu teure Angebote
       
       Laut dem Wohnungsportal Immoscout lagen im April mehr als 90 Prozent aller
       angebotenen Mietwohnungen „über den Obergrenzen“ des Mietendeckels.
       Möglicherweise, sagt Reiner Wild, werden die Wohnungen schlussendlich doch
       zum rechtlich zulässigen Preis vermietet. Der aufgerufene höhere Preis in
       den Annoncen diene dann nur dazu, eine Klientel anzuziehen, die auch die
       Schattenmiete bezahlen könnte. Das Forschungsinstitut F+B hatte Ende April
       vermeldet, dass die Durchschnittsmiete in Berlin im ersten Quartal um 2,4
       Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal gesunken sei, und von möglichen
       „ersten Auswirkungen des Mietendeckels“ gesprochen.
       
       In den Beratungen des Mietervereins geht es aktuell vor allem um
       Mieterhöhungen, die zwischen dem Stichtag 18. Juni und Inkrafttreten des
       Gesetzes ausgesprochen wurden. So manche Mieter, die ihre Zustimmung
       verweigerten, wurden von ihren Vermietern verklagt. Die Amtsgerichte
       hätten, so Wild, in der Mehrzahl den Mietern recht gegeben und entsprechend
       der Absicht des Mietendeckel-Gesetzes geurteilt, dass die vertraglich
       fixierte Miete zum Stichtag 18. Juni nicht überschritten werden darf. Eine
       obergerichtliche Entscheidung des Landgerichts stehe aber aus. Seit
       Inkrafttreten des Gesetzes gebe es laut Wild kaum noch Mieterhöhungen: „Das
       scheinen die Vermieter zu akzeptieren.“
       
       Für die Überwachung des Mietpreisstopps sind formal die Bezirksämter
       zuständig. Doch die Besetzung der Stellen sei wegen Corona ins Stocken
       geraten, sagt [3][Peter Weber, der Erfinder des Mietendeckels] aus dem
       Bezirksamt Pankow. Anfragen kämen dennoch. Von Vermietern, die mit Verweis
       auf eine gute Ausstattung eine höhere Miete fordern, oder von Mietern, die
       Mieterhöhungen anfechten. Gegen solche kann das Bezirksamt
       Untersagungsverfügungen aussprechen; den zivilrechtlichen Weg müssen die
       MieterInnen aber allein gehen.
       
       ## Mietsenkungen ab Dezember
       
       Mietsenkungen in bestehenden Verträgen sind ab Dezember möglich. Hier
       werden die meisten Streitfälle erwartet. Die Senatsverwaltung für
       Stadtentwicklung, die diesen Teil des Gesetzes überwachen soll, will in den
       nächsten Wochen erste Bewerbungsgespräche führen, „sodass eine Einstellung
       zu Ende November sichergestellt ist“.
       
       Einen großen Effekt hat der Mietendeckel bereits seit Juni, nämlich auf die
       Investitionsbereitschaft im Immobilienmarkt. So sagt es zumindest Michael
       Plettner, Vorstand der Deutschen Grundstücksauktionen AG, in einem
       Interview mit Börse Online. Seitdem sei die Lage „extrem schwierig“; viele
       Investoren hätten sich „vom Markt abgewendet“. Sowohl Verkäufer als auch
       potentielle Käufer seien von den gefallenen Ertragserwartungen infolge
       begrenzter Mieterhöhungsmöglichkeiten abgeschreckt.
       
       „Der klassische Berliner Inhaber eines Mehrfamilienhauses wird zu diesen
       Preisen, die der Markt im Moment bereit ist zu bezahlen, kaum verkaufen,
       deswegen geht in diesem Markt auch nichts.“ Plettner bezeichnet es als
       eigentliches Ziel des Gesetzes, die „Dynamik aus dem Berliner
       Investmentmarkt“ zu nehmen: „Das hat der Senat geschafft.“
       
       ## Zusammenbruch des Neubaus? Vonwegen.
       
       Ein anderes von der Immobilienlobby ausgebreitetes Szenario ist nicht
       eingetreten: Neubau und Neubauplanung sind nicht zum Erliegen gekommen – im
       Gegenteil. Wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg diese Woche
       mitteilte, wurden in den ersten drei Monaten dieses Jahres Baugenehmigungen
       für mehr als 5.300 Wohnungen erteilt, 9,8 Prozent mehr als im
       Vorjahreszeitraum.
       
       Ob der Mietendeckel Bestand über die nächsten fünf Jahre haben wird, werden
       die Gerichte entscheiden. Mitte März hatte das Bundesverfassungsgericht
       einen [4][Eilantrag] auf vorläufige Außerkraftsetzung der
       Bußgeldvorschriften abgelehnt. Für den Juristen Weber war das entgegen
       vieler Unkenrufe ein erster Erfolg: „Offensichtlich verfassungswidrig ist
       da schon mal gar nichts.“
       
       Das Bundesverfassungsgericht wird sich aber tiefgreifender mit dem Gesetz
       befassen. Das Landgericht Berlin hat ihm schon im März einen Fall
       vorgelegt. Vergangene Woche haben die Bundestagsabgeordneten von CDU/CSU
       und FDP eine Normenkontrollklage eingereicht. Geprüft werden soll, ob das
       Land Berlin überhaupt die Kompetenz hat, das Mietendeckel-Gesetz zu
       erlassen. Die Verteidigung übernimmt die Senatsverwaltung für
       Stadtentwicklung. Sie lässt sich durch die Rechtsanwaltskanzlei Geulen &
       Klinger und den Juraprofessor Florian Rödl von der Freien Universität
       vertreten.
       
       14 May 2020
       
       ## LINKS
       
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       ## AUTOREN
       
 (DIR) Erik Peter
       
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