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# taz.de -- Geschäftsmodell von Heimstaden: Wetten, dass die Miete steigt?

> Der zweitgrößte Immobilienkonzern in Berlin setzt inzwischen ganz auf
> Indexmieten. Mieter wehren sich erfolgreich – doch die Trickserei geht
> weiter.

(IMG) Bild: Tierischer Protest gegen Heimstaden. Süß und nun auch erfolgreich

Die steigenden Ölpreise infolge des Krieges in Iran machen das Leben
teurer. [1][Die höheren Energiepreise sind ein Kostentreiber]. Der macht
sich nicht nur an Tankstellen, sondern auch im Supermarktregal bemerkbar.
Doch für immer mehr Mieter:innen bedeuten die geopolitischen
Entwicklungen ein noch größeres Ungemach: Auf sie wartet zum Ende des
Jahres eine besonders satte Mieterhöhung. Sie gucken damit gleich doppelt
in die Röhre.

Das Problem heißt [2][Indexmietverträge]. Solche Verträge koppeln die
Nettokaltmiete direkt an den Verbraucherpreisindex, also die Inflation. Je
höher die Lebenshaltungskosten, desto höher die Miete. [3][Dabei gibt es
keine Grenze nach oben]. Denn anders als bei regulären Mietverträgen gelten
weder die Obergrenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel
noch die Begrenzung, wonach Mieten in angespannten Wohnungsmärkten um nicht
mehr als 15 Prozent innerhalb von drei Jahren angehoben werden dürfen.

Was sich wie eine Wette anhört – denn theoretisch können Preise und damit
die Miete ja auch fallen –, kennt in der Praxis nur einen Gewinner, die
Vermieter. Die profitieren nämlich gleich doppelt. Einerseits fallen die
durchschnittlichen erlaubten Mietsteigerungen bei Indexmietverträgen
deutlich höher aus als in normalen Verträgen, insbesondere seit der
Inflationswelle infolge des Ukrainekrieges mit Teuerungsraten von bis zu 7
Prozent jährlich.

Zum anderen entfällt für Vermieter der Aufwand, individuell zu berechnen,
welche Erhöhung nach Mietspiegel überhaupt zulässig ist. Bei
Neuvermietungen sind Indexmieten inzwischen weit verbreitet. Der Berliner
Mieterverein aber stellt fest: „Indexmietverträge sind aus Sicht der
Mieter:innen die schlechteste Lösung.“

## Heimstaden als Vorreiter

Ein Akteur, der diese Möglichkeit einer mangelhaften gesetzlichen
Regulierung besonders konsequent nutzt, ist der schwedische
Immobilienkonzern Heimstaden, der 2018 die ersten Immobilien auf dem
deutschen Markt aufkaufte. [4][Seit der Übernahme von 14.000 Wohnungen von
Akelius im Jahr 2021] ist Heimstaden mit insgesamt über 20.000 Wohnungen in
Berlin der zweitgrößte private Vermieter der Stadt. 30.000 Wohnungen sind
es bundesweit.

Zuletzt stand der Konzern Ende vergangenen Jahres nach einer
[5][taz-Recherche] in der Kritik. Systematisch hatte das Unternehmen bei
Neuvermietungen die Mietpreisbremse mit dem Hinweis auf „umfassende
Modernisierung“ umgangen. Dabei war in den Wohnungen lediglich
oberflächlich saniert worden. Hunderte Mieter:innen konnten nach
Widersprüchen ihre Mieten nachträglich senken. Doch weiterhin werden
Wohnungen zu horrenden Preisen angeboten, aktuell etwa eine
1,5-Zimmer-Wohnung in Neukölln mit 60 Quadratmetern für mehr als 1.700
Euro.

Doch bei hohen Einstiegsmieten belässt es Heimstaden nicht. Bei neuen
Verträgen setzt das Unternehmen „ausschließlich auf Indexmieten“, sagt
Katja Zorn von der [6][Mieter:inneninitiative Stop Heimstaden] der
taz. Zudem werde versucht, auch bestehende Verträge umzuwandeln, etwa als
Bedingung, wenn sich Mieter:innen mit einem Anliegen an sie wenden. Das
alles folge dem Ziel, „alle Abläufe im Unternehmen zu automatisieren und
Mieterhöhungen per Knopfdruck zu generieren“, so Zorn. Effizienz auf Kosten
der Mieter:innen.

Zorn, die ihren richtigen Namen aus Sorge vor ihrem Vermieter nicht in der
Zeitung lesen möchte, ist mit ihren Mitstreiter:innen aktiv, seit sich
Heimstaden in Berlin breitmachte. Derzeit sind sie dabei, andere
Mieter:innen über einen besonderen Fall von Indexmietverträgen zu
informieren und zum Widerspruch aufzurufen. Dabei geht es um 130 Häuser mit
mehr als 3.000 Wohnungen vor allem in Mitte und Neukölln, die der Konzern
2020 von GMRE/Gabriel International übernommen hatte. Etwa bei der Hälfte
wurden die Mietaktivist:innen bereits vorstellig und [7][verteilten
Informationsflyer], die anderen sollen folgen.

## Auf den Fehler folgt der Trick

In den Häusern wohnen Mieter:innen wie Max Grube (Name geändert). Seit
Langem lebt er in seiner Neuköllner Wohnung, damals noch im Besitz von
GMRE, hatte zunächst einen Staffelmietvertrag, der nach seinem Auslaufen
durch einen Indexmietvertrag abgelöst wurde.

Durch die bei der Übernahme von Heimstaden entstandene
Mieter:innenvernetzung, in der Stop Heimstaden frühzeitig informierte,
wurde Grube darauf aufmerksam, dass die Indexklausel in seinem Vertrag
gegen die geltende Rechtslage verstößt. Denn darin wird einzig dem
Vermieter das einseitige Recht zur Mietanpassung zugestanden. Sollte sich
die Preisentwicklung zu einer Deflation verkehren, gibt es dagegen keine
Möglichkeit für den Mieter, dies als Mietsenkung geltend zu machen.

Grube widersprach der Klausel. In einem der taz vorliegenden Schreiben
erkannte Heimstaden die Rechtswidrigkeit an. Es hieß: „Nach erneuter
Prüfung stellen wir fest, dass die bisherigen Anpassungen der Miete auf
Grundlage der Indexvereinbarung nicht in der vertraglich vorgesehenen Form
erfolgt sind.“ Rechtlich gesehen ist die Angelegenheit damit erledigt, der
Mieter zu keinen weiteren Schritten verpflichtet. Die Indexklausel
entfällt, der Mietvertrag wandelt sich in einen regulären um. So sagt es
die Mietrechtsanwältin Carola Handwerg der taz.

Doch Heimstaden wollte es nicht dabei belassen und versuchte es mit einem
Trick. Sie schickten Grube zur „Klarstellung der Indexvereinbarung“ einen
„Nachtrag zum Mietvertrag mit der Bitte um Unterzeichnung“. Der Mieter
solle nun einer „wirksamen Indexmiete“ zustimmen. Grube hat, gut beraten,
darauf nicht reagiert und sagt: „An dem Vorgehen sieht man, dass das
Verbrecher sind.“ Katja Zorn bezeichnet das Vorgehen als „hochgradig
unseriös“ und sagt: „Ich erwarte, dass hier staatliche Stellen tätig werden
und einen Betrugsversuch überprüfen.“

## Weitere umstrittene Klauseln

Die Anwältin Handwerg vertritt inzwischen fünf Mieter:innen, die ihre
Indexklauseln anfechten. In zwei Fällen habe Heimstaden bei den
beanstandeten Klauseln sofort nachgegeben, in anderen wehrt sich der
Konzern. Rechtlich umstritten ist vor allem eine weitere Klausel, die dem
Vermieter trotz Indexmiete die Umlage von Sanierungskosten gestattet. Doch
das ist gesetzlich nur in Ausnahmefällen erlaubt. Handwerg hofft, dass auch
jene Klausel für unwirksam erklärt wird.

„Heimstaden baut darauf, dass sich die meisten Mieter:innen nicht
wehren, aus der unbegründeten Angst, die Wohnung zu verlieren“, sagt
Handwerg. Für diejenigen, die widersprechen, sei dabei viel zu holen.
Rückwirkend für drei Jahre können Mieterhöhungen zurückgefordert werden.
Selbst ehemaligen Mieter:innen steht dieses Recht zu.

Gäbe es in alten Vertragen „unwirksame Passagen oder andere Mängel“, habe
Heimstaden „das größte Interesse daran, diese zu heilen und
Rechtssicherheit für beide Seiten herzustellen“, schreibt der Konzern auf
eine Anfrage der taz. Die Frage, wieso die Klauseln weiterhin für
Mieterhöhungen genutzt werden, beantwortet Heimstaden dabei nicht.
Stattdessen heißt es: „Eine an den Verbraucherpreisindex des Statistischen
Bundesamts gekoppelte Miete ist ein faires und transparentes Modell für
beide Seiten, Mieter und Wohnungseigentümer.“ Gleichzeitig heißt es, dass
Wohnungsbauprojekte erst durch Indexmieten „kalkulier- und realisierbar“
werden.

Sorge hat man bei den Vermietern vor einem Gesetzesentwurf, den
Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) im Frühjahr vorlegte. Mit diesem soll
die [8][die jährliche Steigerung der Indexmieten auf 3,5 Prozent begrenzt]
werden. Doch die CDU hat bereits „Korrekturbedarf“ angemeldet. Vorerst
müssen Mieter:innen also weiter bibbern. Im März stiegen die Preise im
Durchschnitt bereits um 2,7 Prozent an. Zum Jahreswechsel droht nach dem
Preis- auch der Mietpreisschock.

8 Apr 2026

## LINKS

(DIR) [1] /Energiekrise-in-den-USA/!6168410
(DIR) [2] /Inflation-durch-den-Irankrieg/!6167685
(DIR) [3] /Indexmietvertraege-in-Deutschland/!5865814
(DIR) [4] /Immobiliendeal-Akelius--Heimstaden/!5802695
(DIR) [5] /Mietwucher-in-Berlin/!6123481
(DIR) [6] /Berliner-wehren-sich-gegen-Heimstaden/!5725082
(DIR) [7] https://www.stopheimstaden.org/mietendeckel-wenn-nicht-von-oben-dann-eben-von-unten/
(DIR) [8] /Mietrecht/!6152396

## AUTOREN

(DIR) Erik Peter

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