# taz.de -- Studie zum Wohnungsmarkt in Berlin: Im Immobilienhimmel
       
       > Von wegen gebeutelte Kleinvermieter: Laut der „Wem gehört die
       > Stadt“-Studie der Rosa-Luxemburg-Stiftung gehört fast halb Berlin
       > Millionären.
       
 (IMG) Bild: Mieter:innen protestieren gegen die jüngste Shopping-Tour des Großinvestors Heimstaden in Berlin
       
       Berlin taz | Der Immobilienmarkt ist ein Dunkelfeld: Zwei Jahre hat
       Christoph Trautvetter undurchsichtigen Investmentfonds und
       Eigentümer:innen hinterherrecherchiert und noch immer gibt es Lücken.
       Schwer macht die Erforschung der wirklichen Eigentumsverhältnisse auf dem
       Wohnungsmarkt vor allem, dass in Deutschland nicht der wirtschaftlich
       Verfügungsberechtigte im Grundbucheintrag eines Hauses stehen muss.
       
       Dafür reicht eine Briefkasten-GmbH, die typischerweise wiederum einer
       anderen Gesellschaft gehört, die ihrerseits im Besitz einer anderen Firma
       ist. Die Spuren führen meist in Steuerparadiese wie die Cayman Islands,
       Luxemburg, das amerikanische Delaware oder das [1][brandenburgische
       Zossen].
       
       Auch wenn nach der am Dienstagabend vorgestellten [2][Studie der
       Linken-nahen Rosa-Luxemburg-Stiftung] Berlins Wohnungsmarkt noch lange
       nicht transparent ist, liefert sie doch einen systematischen Überblick über
       die Eigentumsverhältnisse. Klar wird sofort: Der [3][Mythos], dass der
       Markt hauptsächlich von Kleinvermieter:innen bestimmt ist, deren
       Altersvorsorge angeblich durch Regulierungen wie den [4][Mietendeckel] in
       den Ruin getrieben werde, ist Quatsch.
       
       Ein wesentlicher Teil des privaten Immobilienbesitzes gehört größeren,
       häufig anonymen privaten Vermietern und Firmen. Ebenso gehören
       deutschlandweit einmalig hohe 25 Prozent der Stadt renditegeilen
       Investmentfonds und privaten Wohnungsunternehmen, die für ihre Anleger auf
       Mieter flieg raus Gewinn aus ihren Immobilien quetschen. Im Gegenzug gibt
       es in Berlin weniger Selbstnutzer:innen und Privateigentümer als in
       anderen Städten.
       
       ## Profite ohne Leistung dank Preisboom
       
       Oder wie Trautvetter, der Autor der Studie, zusammenfasst: „Fast halb
       Berlin gehört einigen tausend Millionären.“ Als Millionäre gelten
       angesichts der hohen Immobilienpreise bereits Personen, die zwei Wohnungen
       und mehr in Berlin besitzen. Menschen, die fünf oder mehr Wohnungen
       besitzen, zählt Trauvetter als Multimillionäre.
       
       Sein Befund: Von Berlins insgesamt 2 Millionen Wohnungen gehören 800.000
       Immobilienmillionären, großen Wohnungsunternehmen und professionellen
       Investoren. 305.000 gehören Selbstnutzern, 320.000 kleineren privaten
       Eigentümern, 545.000 sind in öffentlicher Hand. Die problematischen
       Vermieter, die Verdrängungsprozesse befördern, sind dabei vor allem unter
       den größeren Privatvermietern, privaten Wohnungsfirmen und Investmentfonds
       zu finden.
       
       Der Preisboom der vergangenen Jahre hat dazu geführt, dass alle
       Eigentümer:innen ohne eigene Leistung mächtig profitiert haben.
       Während öffentliche oder genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaften
       Erträge in Bestand und Neubau investieren, geht es größeren privaten
       Vermietern um höchstmögliche Rendite.
       
       Besonders problematisch sind laut Studie dabei nicht nur große
       Wohnungsunternehmen wie die Deutsche Wohnen, sondern auch
       Privat-Equity-Gesellschaften, die Anleger:innen dauerhaft zweistellige
       Renditen versprechen. Langfristige Investitionen in den Wohnwert blieben
       aus, dafür nutzten sie Schattenfinanzplätze für Steuervermeidung.
       
       Mehr als 100 dieser problematischen Eigentümer:innen hat die Studie
       unter der Mithilfe von Mieter:innen und auf Basis von Recherchen
       identifiziert und näher analysiert. Besonders interessant sind dabei
       Investmentfirmen und renditeorientierte Wohnungsunternehmen, die bisher
       weitgehend unter dem Radar flogen. Trautvetter sagt über diese Player: „Es
       geht ihnen auch nach dem Mietendeckel gut.“
       
       Zu den näher untersuchten Eigentümer:innen gehören der globale
       US-Investor Blackstone, der mehr als 3.500 Wohnungen in Berlin besitzen
       soll und [5][laut Tagesspiegel-Recherche] zur Verschleierung ein komplexes
       Briefkasten-Imperium nutzt. Mit seinem nun offenkundig werdenden Bestand
       liegt er über der Vergesellschaftungsgrenze von 3.000 Wohnungen des
       [6][Volksbegehrens „Deutsche Wohnen und Co enteignen“].
       
       ## Phoenix Spree, Becker & Kries, Ziegert
       
       Trautvetter kommt auch auf den Investmentfonds Phoenix Spree aus Jersey zu
       sprechen, der seit 2007 in Berlin 2.537 Wohnungen gekauft hat. Aus deren
       Mieteinnahmen fließen mehr als 50 Prozent an die Manager, den
       Anleger:innen werden dennoch 10 bis 15 Prozent ausgeschüttet. Die
       Antwort des Fonds auf den Mietendeckel lautet: Aufteilung in
       Eigentumswohnungen. Wie er es auf eine „wahnsinnige“ Neuvermietungsquote
       von jährlich 11 Prozent schaffe, sei schleierhaft, so Trautvetter, ebenso
       die Identität der Eigentümer.
       
       Aber auch die deutsche Familienstiftung Becker & Kries kommt nicht gut weg
       in der Studie: Die Milliardäre in dritter Generation besitzen 2.884
       Wohnungen in Berlin und sehen laut Trautvetter den Mietendeckel gar als
       Chance, um weiter günstig einzukaufen. „Sie erhöhen die Mieteinnahmen, wo
       sie können“, sagt er. Ähnlich sieht es aus bei Ziegert, einem Investor, der
       offenbar nur auf Umwandlung in Eigentum setzt und über den auch nach der
       Studie nicht viel bekannt ist: seit wann er in Berlin investiert und in
       welchem Umfang etwa.
       
       Weil es weiter bei vielen Playern an Transparenz fehlt, hat die
       Rosa-Luxemburg-Stiftung auch die Website [7][„Wem gehört die Stadt?“]
       aufgesetzt. Da können Mieter:innen selbst nach ihren Vermietern suchen
       oder helfen, Wissen über Eigentumsverhältnisse auf dem Wohnungsmarkt zu
       sammeln.
       
       Die Handlungsempfehlungen der Studie sind dann folgerichtig: „Am Ende
       brauchen wir Regulierung, dass diese leistungslosen Gewinne fair verteilt
       werden“, sagt Trautvetter. Das kann laut Studie mit einer reformierten
       Vermögens- und Erbschaftsteuer passieren, zudem könnten Preislimits extreme
       Wertsteigerungen verhindern. Außerdem brauche es Maßnahmen gegen [8][Share
       Deals], also steuersparende Häuserverkäufe außerhalb der Grundbücher, und
       Schutz gegen Eigenbedarfskündigungen und Umwandlung in Eigentum.
       
       Erforderlich sei dafür aber eine solide Datenbasis: ein transparentes
       Gebäude- und Wohnungsregister und Mietenkataster, das die realen
       Eigentumsverhältnisse abbildet. Immerhin das wird in der [9][rot-rot-grünen
       Koalition] bereits vorbereitet.
       
       11 Nov 2020
       
       ## LINKS
       
 (DIR) [1] /Steuerparadies-Zossen/!5596487
 (DIR) [2] https://www.rosalux.de/pressemeldung/id/43322/wem-gehoert-die-stadt-neue-studie-zu-immobilieneigentum-in-berlin?cHash=8284444bdef8b06a5a93420803b0f5c2
 (DIR) [3] /Vermieter-Demo-gegen-Mietendeckel/!5648285
 (DIR) [4] /Mietendeckel/!t5567229
 (DIR) [5] https://interaktiv.tagesspiegel.de/lab/blackstone-3500-berliner-wohnungen-in-der-hand-von-einem-der-groessten-investoren-der-welt
 (DIR) [6] /Deutsche-Wohnen-und-Co-enteignen/!t5562213
 (DIR) [7] https://www.wemgehoertdiestadt.de/berlin
 (DIR) [8] /Mietenwahnsinn-in-Berlin/!5581628
 (DIR) [9] /Schwerpunkt-Rot-Rot-Gruen-in-Berlin/!t5473160
       
       ## AUTOREN
       
 (DIR) Gareth Joswig
       
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