# taz.de -- Reiner Wild über die Mietpreisbremse: „Der Vermieter geht kein Risiko ein“
       
       > Die Mietpreisbremse kommt – mit vielen Ausnahmen zu Gunsten der
       > Vermieter, wie Reiner Wild vom Berliner Mieterverein erklärt.
       
 (IMG) Bild: Wenigstens kein Makler: Ein Mieterparadies ist Berlin schon lange nicht mehr
       
       taz: Herr Wild, angenommen, ich will im Juni umziehen und habe eine Wohnung
       an der Hand, die deutlich über dem Mietspiegel liegt. Soll ich dennoch
       unterschreiben? 
       
       Reiner Wild: Wenn Sie die Miete zahlen können, ja. Wenn Sie aber darauf
       spekulieren, dass Sie die überhöhte Miete mit Hinweis auf die
       Mietpreisbremse reduzieren können, müssen Sie damit rechnen, dass das auch
       schiefgehen kann. Dazu bietet die Mietpreisbremse zu viele Ausnahmen. Es
       kann also sein, dass Sie auf der hohen Miete sitzen bleiben.
       
       Als Mieter habe ich das Recht, auch nach der Unterzeichnung des
       Mietvertrags, den Vermieter zu rügen und ihn darauf hinzuweisen, dass die
       Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen
       darf. 
       
       Das ist richtig. Aber es kann ja sein, dass eine Ausnahme gilt. Das sehen
       Sie der Miete zunächst ja nicht an. Wenn im Mietvertrag zum Biespiel 12
       Euro pro Quadratmeter drinstehen, wissen Sie nicht, ob der Vormieter das
       auch schon bezahlt hat.
       
       Wenn dies so wäre, wäre die Forderung rechtens, weil die Mietpreisbremse
       einen Bestandschutz für Mieten vorsieht, die schon vor dem 1. Juni
       überteuert waren. 
       
       Richtig. Wenn schon der Vormieter eine überhöhte Miete bezahlt hat, ist das
       von seiten des Vermieters zulässig insoweit die überteuerte Miete nicht
       binnen der letzten 12 Monate zustande kam. Das muss ich wissen, wenn ich
       unterschreibe.
       
       Welche Möglichkeiten gibt es denn, herauszufinden, wie hoch die Miete des
       Vormieters war? 
       
       Das ist eine gute Frage. Positiv für den Mieter ist, dass in dieser Frage
       der Vermieter in der Beweislast ist. Andererseits muss er aber auch den
       Datenschutz berücksichtigen. Er wird also kaum einen Überweisungsträger
       vorweisen können.
       
       Er kann doch den Mietvertrag vorlegen. 
       
       Wenn der aber schon älter ist, steht da nur die Miete zum Zeitpunkt des
       Mietvertragsabschlusses drin. Spätere Mieterhöhungen sind da nicht
       vermerkt. Auch bei den Überweisungen ist es oft so, dass da nicht genau
       draufsteht, um welche Wohnung es sich genau handelt. Es ist also gar nicht
       so einfach. Weder für den Mieter, noch für den Vermieter.
       
       Was ist, wenn ich als Wohnungssuchender weiß, wer in der Wohnung wohnte und
       wie hoch die Miete war? 
       
       Das ist natürlich super. Wenn man aus erster Hand weiß, wie hoch die
       Vormiete war, dann hat man einen Beweis. Und wenn der Vormieter
       einverstanden ist, kann man das auch vor Gericht verwenden.
       
       Was ist, wenn ich dem Vermieter nachweisen kann, dass die Vormiete viel
       niederiger war? Macht er sich des Betrugs schuldig? 
       
       Nein, das hat nur mietrechtliche Konsequenzen. Das Gesetz sieht für den
       Fall kein Bußgeld vor. Der Vermieter geht überhaupt kein Risiko ein.
       
       Auch wenn er versucht hat, mich arglistig zu täuschen? 
       
       Das wäre dann nicht mietrechtlich, sondern strafrechtlich relevant. Da
       müssten Sie ihm schon nachweisen, dies vorsätzlich getan zu haben. Das wird
       schwer sein. Der Vermieter riskiert bei einem solchen Vorgehen also nur,
       dass am Ende einer Überprüfung durch das Gericht nur das herauskommt,. was
       durch die Mietpreisbremse rechtlich zulässig ist.
       
       Der Bestandsschutz ist eine der Ausnahmen. Was sind die anderen? 
       
       Bei Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden, gilt
       die Mietpreisbremse überhaupt nicht. Das gilt auch für alle weiteren
       Vermietungen dieses Neubauwohnungen. Auch bei umfassend modernisierten
       Wohnungen greift die Bremse nicht. Das gilt aber nur für die erste
       Vermietung nach Modernisierung.
       
       Was heißt umfassend modernisiert? 
       
       Wenn die Modernisierungskosten bei mindestens einem Drittel vergleichbarer
       Neubaukosten liegen. Das ist aber schwer nachweisbar, weil man da ja dann
       die Instandhaltungskosten herausrechnen müsste.
       
       Was kann der Mieter in diesem Fall tun? 
       
       Zunächst muss er in seiner Rüge nur darlegen, dass die Miete mehr als zehn
       Prozent über der orstüblichen Vergleichsmiete ist. Der Vermieter muss dann
       wiederum nachweisen, dass dies aufgrund einer umfassenden Modernisierung
       geschehen ist. Das wird für ihn auch nicht einfach sein. Wie beweist er,
       wie hoch vor fünf Jahren, als eine Modernisierung stattgefunden hat, die
       vergleichbaren Neubaukosten waren?
       
       Warum soll das eine Ausnahme sein? Der Vermieter kann bei Modernisierung
       doch elf Prozent der Kosten auf die Miete umlegen? 
       
       In diesem Fall würde der Bestandsschutz greifen. Wenn er vor einem Jahr
       modernisert hat, stieg zum Beispiel die Miete von sechs Euro den
       Quadratmeter auf neun Euro. Wenn dann der Mieter wechselt, kann er dann
       auch diese neun Euro verlangen. Dann muss er sich nicht auf den
       Ausnahmetatbestand Modernisierung berufen. Aber es gibt ja Fälle, in denen
       der Vermieter zwischen zwei Mietverhältnissen modernisiert. Also wenn der
       Vormieter auszieht, dann wird die leere Wohnung modernisiert und
       anschließend neu vermietet. Da greift dann der Bestandsschutz nicht, weil
       der vorige Mietzins niedrig war. Das ist dann der Ausnahmetatbestand
       normale Modernisierung.
       
       Der Mieterverein hat einmal errechnet, dass die Mietpreisbremse wegen
       dieser Ausnahmen nur für sechzig Prozent der Wohnungen in Berlin gilt.
       Erwarten Sie dennoch eine deutliche Dämpfung des Preisanstiegs auf dem
       Wohnungsmarkt? 
       
       Uns wäre natürlich lieb gewesen, wenn das Gesetz für alle Wohnungen
       gegolten hätte. Dann hätte man einfach die ortsübliche Vergleichsmiete
       feststellen können, zehn Prozent daraufgepackt, und jeder hätte gewusst,
       was man verlangen darf. So muss man den Weg über die Rüge gehen und
       eventuell vor Gerichte ziehen.Das ist umständlich und könnte Mieter
       abhalten, Ihre Rechte wahrzunehmen. Gerade wenn man ein neues
       Mietverhältnis abgeschlossen hat, sind Mieter eher skeptisch, gleich einen
       Zwist mit dem Vermieter zu beginnen. Gleichwohl werden wir die Mieter bei
       der Mietprüfung und Herabsetzung untersützen.
       
       Wie? 
       
       Wir beginnen eine Aktion Mietpreisprüfung. Da werden wir mittels Internet
       aber auch mit gedruckten Fragebögen die ortsübliche Vergleichsmiete
       berechnen. Dann geben wir den Mietern die Höhe der ermittelten ortsüblichen
       Vergleichsmiete bekannt und teilen Ihnen mögliche Schlussfolgerungen mit.
       
       Sind Sie auf den Ansturm von Beratungssuchenden vorbereitet? 
       
       Wir sind vorbereitet. Aber ich gehe nicht davon aus, dass es einen Ansturm
       geben wird. Es betrifft ja nur die Neuvermietungen, und die Fluktuation ist
       in Berlin deutlich zurückgegangen. Im innerstädtischen Bereich auf zwei bis
       drei Prozent pro Jahr.
       
       Sie könnte mit der Mietpreisbremse wieder deutlich steigen. 
       
       Sie wird wieder steigen, aber das wird nicht gleich übermorgen passieren.
       
       Der neue Mietspiegel 2015 wurde von Haus und Grund und dem Landesverband
       freier Wohnungsunternehmen nicht unterzeichnet. Rechnen Sie damit, dass die
       Klagen gegen den Mietspiegel, auch wegen der Mietpreisbremse, zunehmen
       werden? 
       
       Das erwarte ich. Viele Vermieter wollen nicht verstehen, dass sie nun bei
       Neuvermietungen an eine ortsübliche Vergleichsmiete gebunden sind, da sie
       vorher deutlich mehr verlangen konnten.
       
       Was wäre, wenn der neue Mietspiegel für ungültig erklärt würde. 
       
       Das wäre erst dann der Fall, wenn alle vier Kammern des Landgerichts sich
       gegen den Mietspiegel entschieden hätten. Wenn dem Mietspiegel aber dann
       der Status der Qualifiziertheit aberkannt würde und generell Gutachten zur
       Ermittlung der ortsüblichen Miete herangezogen würden, wäre das für Mieter
       katastrophal und für unsere Beratungspraxis extrem schwierig, Dann könnten
       wir den Mietern zur Kontrolle der Miete bei Mieterhöhungen oder bei der
       Mietpreisbremse nicht mehr raten, den Mietspiegel als Basis heranzuziehen.
       Das wäre ein Super-Gau für die Überprüfung von Mieterhöhungen. Das darf so
       nicht kommen.
       
       Berlin ist das einzige Bundesland, in dem die Mietpreisbremse schon ab dem
       1. Juni gilt. 
       
       Das stimmt. Selbst im rot-grün regierten Hamburg lässt sich die SPD vom
       Eigentümerverband Haus und Grund unter Druck setzen. Dort soll nun die
       Bremse nicht automatisch für das gesamte Stadtgebiet gelten. Das ist schon
       richtig peinlich. Die Kriterien für die Aufstellung einer solchen
       Rechtsverordnung sind seit Monaten bekannt. Berlin hat seine Hausaufgaben
       gemacht. Die Verordnung gilt landesweit und tritt gleichzeitig mit der
       Mietpreisbremse am 1. Juni in Kraft.
       
       Und für welche Mietverträge gilt sie? 
       
       Für alle Mietverträge, bei denen Mieter und Vermieter ab dem 1. Juni
       unterzeichnet haben. Entscheidend für den Stichtag ist die Unterzeichnung
       des Mietvertrages und nicht der Beginn des Mitverhältnisses.
       
       30 May 2015
       
       ## AUTOREN
       
 (DIR) Uwe Rada
       
       ## TAGS
       
 (DIR) Mieten
 (DIR) Mieterverein
 (DIR) Mietpreisbremse
 (DIR) Mieten
 (DIR) Schwarz-rote Koalition
 (DIR) Immobilienbranche
 (DIR) Mieten
       
       ## ARTIKEL ZUM THEMA
       
 (DIR) Mietpreisbremse tritt in Kraft: Mit beschränkter Wirkung
       
       Ab heute gilt das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten
       Wohnungsmärkten“. Was beinhaltet es genau?
       
 (DIR) Kommentar zur Mietpreisbremse: Bremswirkung marginal
       
       Mietpreisbremse. Klingt schön, ist in der Realität aber so, als würde man
       statt mit 200 Sachen nur noch mit 180 aufs Stauende zubrettern.
       
 (DIR) Streit über hohe Mietpreise: Die Eigentümerbremse
       
       Die Mietpreisbremse ist bundesweit beschlossen. Aber in Hamburg sperrt sich
       die Immobilienbranche gegen eine flächendeckende Einführung.
       
 (DIR) Neuer Mietspiegel: Berliner sitzen hohe Mieten aus
       
       Auch weil weniger umgezogen wird, steigen die Mieten in der Stadt nicht so
       stark wie vom Senat angenommen. Bei kleinen Wohnungen und Altbauten ist der
       Quadratmeterpreis inzwischen ausgereizt.
       
 (DIR) Wohnen vor Gericht: Mietspiegel wird zur Hängepartie
       
       Senat sieht nach Urteil keine Folgen für neuen Mietspiegel. CDU hingegen
       kritisiert SPD-geführte Stadtentwicklungsverwaltung.