# taz.de -- Wohnen in Kleinstädten: Im Donut gibt’s keine Mietwohnungen
       
       > Eine Studie zeigt, wie der Wohnungsmangel Kleinstädte bedroht.
       > Forscher:innen fordern einen Paradigmenwechsel hin zu einer proaktiven
       > Wohnraumpolitik.
       
 (IMG) Bild: Im ländlichen Raum oft das einzige Angebot: das Einfamilienhaus, hier in Sehnde-Rethmar in der Region Hannover
       
       Wenn in Deutschland über die [1][Wohnungsfrage] debattiert wird, geht es
       fast ausschließlich um die großen Ballungsräume. Kleinstädte tauchen dabei
       meist nur in einer von zwei Rollen auf. Entweder gelten sie als
       vermeintlich idyllische und bezahlbare „Entlastungsräume“ im suburbanen
       Speckgürtel der Metropolen.
       
       Oder sie werden in peripheren, vom Strukturwandel betroffenen Regionen als
       reine „Anker der Daseinsvorsorge“ verbucht, die mit massiven Leerständen
       kämpfen. Dass diese pauschalen Zuschreibungen an der Realität vorbei gehen,
       zeigt ein aktuelles Positionspapier der [2][Akademie für Raumentwicklung in
       der Leibniz-Gemeinschaft] (ARL) in Hannover.
       
       Unter dem Titel [3][„Wohnen in Kleinstädten. Aktuelle Herausforderungen in
       Forschung und Praxis“] zeigen die Forscher:innen – darunter
       Expert:innen der TH Lübeck und des Thünen-Instituts in Braunschweig –
       wie falsch diese Zuschreibungen sowohl wissenschaftlich als auch politisch
       sind.
       
       Das Wohnen abseits der Metropolen, so lautet ihr Befund, ist ein „blinder
       Fleck“ der Politik. Dabei lebt rund ein Drittel der deutschen Bevölkerung
       in diesem Siedlungstyp.
       
       ## Viel zu wenige Mietwohnungen
       
       Das betrifft etwa die norddeutschen Flächenländer Niedersachsen und
       Schleswig-Holstein. In den Rathäusern zwischen Ems und Ostsee gilt oft das
       Prinzip Hoffnung, weil es an Geld, Personal und oft auch an validen Daten
       mangelt.
       
       Der Bericht macht vier zentrale Problemdimensionen aus: Zum einen bieten
       kleinstädtische Wohnungsmärkte oft nur eine Antwort auf alle Lebensfragen:
       das frei stehende Einfamilienhaus. Dieses in Westdeutschland nach 1950
       zementierte Ideal trifft aber auf eine alternde Bevölkerung und auf immer
       diversere Lebensentwürfe.
       
       Wenn die Kinder aus dem Haus sind, sitzen ältere Menschen deshalb oft in zu
       großen, energetisch unsanierten Häusern fest – auch weil es vor Ort an
       barrierefreien Alternativen fehlt. Zum Zweiten gibt es abseits der
       Metropolen einen blockierten Mietmarkt: Vor allem in Niedersachsen und
       Schleswig-Holstein ist der Wohnungsmarkt extrem eigentumsorientiert.
       
       ## Überall gibtʼs Donuts
       
       Ein nennenswerter Mietwohnungsmarkt existiert dort kaum oder ist qualitativ
       abgehängt. Für Geringverdienende, Alleinerziehende, Geflüchtete und junge
       Auszubildende wird das zum massiven Problem. Und es bremst die
       wirtschaftliche Entwicklung vor Ort: Unternehmen im ländlichen Raum finden
       keine Fachkräfte, weil es für zuziehende Beschäftigte einfach keine
       flexiblen Mietwohnungen gibt.
       
       Zum Dritten stellen die Forscher:innen einen „Donut-Effekt“ fest: Obwohl
       sich fast alle Kommunen das Ziel „Innen- vor Außenentwicklung“ auf die
       Fahnen schreiben, sieht die Praxis oft anders aus. In den Ortskernen
       erschweren komplexe Eigentümer:innenstrukturen die Sanierung.
       
       ## Verdrängungseffekte im Speckgürtel
       
       Stattdessen weisen Gemeinden an den Siedlungsrändern neues Bauland aus, um
       über Neubürger:innen Steuereinnahmen zu generieren. Im Ergebnis veröden
       die historischen Kerne, während an den Rändern zersiedelte und
       autoabhängige Schlafdörfer entstehen, deren Erschließung die Gemeindekassen
       langfristig auffrisst.
       
       Schließlich stoßen kleine Verwaltungen schnell an personelle und
       finanzielle Grenzen, während der Handlungsdruck wächst. Es fehlen
       Fachplaner:innen, valide Datengrundlagen und oft auch das politische
       Problembewusstsein in den ehrenamtlich geprägten Gemeinderäten, stellen die
       Forscher:innen fest.
       
       Ein Blick nach Norddeutschland zeigt, wie ungleich diese Dynamiken
       verlaufen. Hamburg als Stadtstaat und das Zwei-Städte-Land Bremen haben
       zwar formal gesehen keine Kleinstädte auf eigenem Territorium. Sie wirken
       aber als gewaltige Katalysatoren auf ihr Umland.
       
       Im Hamburger Speckgürtel etwa – in Städten wie Ahrensburg, Pinneberg oder
       Buchholz in der Nordheide – schlagen die Verdrängungseffekte der Metropole
       voll durch. Dort steigen die Immobilienpreise rasant, während das Angebot
       an bezahlbarem Mietwohnraum gegen null geht. Kleinstädte werden hier
       unfreiwillig zur Vorstadt.
       
       Ganz anders stellt sich die Lage in den abgelegenen Räumen dar, etwa in
       Teilen Ostfrieslands, des Emslands oder im nordöstlichen Niedersachsen.
       Dort droht der Donut-Effekt in seiner reinsten Form: Während junge Familien
       mühsam versuchen, teure Bauplätze am Stadtrand zu finanzieren, verfallen in
       den Ortskernen die klassischen Backsteinensembles.
       
       Besonders drastisch ist die Situation an den Küsten und auf den Inseln. In
       touristischen Hotspots wie den Städten auf Sylt oder den ostfriesischen
       Inseln frisst die Ferienwohnungs-Ökonomie den regulären Wohnungsmarkt auf.
       Einheimische Familien, Pflegekräfte und Angestellte in der Gastronomie
       finden dann keinen bezahlbaren Dauerwohnraum mehr, weil Immobilien
       systematisch in renditestarke temporäre Unterkünfte umgewandelt werden.
       
       ## Mehr Optionen zum Wohnen
       
       Die Autor:innen des Positionspapiers fordern deshalb einen radikalen
       Paradigmenwechsel: weg von der standardisierten Baulandausweisung hin zu
       einer proaktiven kommunalen Wohnraumpolitik. Kleinstädte müssten, so die
       These, dringend ein breiteres Spektrum an Wohnoptionen anbieten – inklusive
       genossenschaftlicher Modelle und generationenübergreifender Projekte, um
       sogenannte „Caring Communities“ gegen die pflegerische Unterversorgung im
       Alter zu etablieren.
       
       Doch dafür braucht es Hilfe von Land und Bund. Denn das aktuelle System der
       Städtebauförderung, das sich starr an Einwohnerzahlen statt an regionalen
       Funktionen orientiert, benachteiligt kleinere Orte strukturell.
       
       Wenn Kiel und Hannover den ländlichen Raum nicht an den Donut-Effekt und
       die Immobilienspekulation verlieren wollen, müssen sie den kleinstädtischen
       Verwaltungen entsprechende Fördermittel, valide Datengrundlagen und
       personelle Unterstützung zur Verfügung stellen. Die Wohnungsfrage
       entscheidet sich eben auch dort, wo ein Drittel der Menschen zu Hause ist.
       
       4 Jun 2026
       
       ## LINKS
       
 (DIR) [1] /Studie-zum-Wohnungsmarkt/!6117727
 (DIR) [2] https://www.arl-net.de/de
 (DIR) [3] https://www.arl-net.de/system/files/pdf/2026-05/PP161_gesamt.pdf
       
       ## AUTOREN
       
 (DIR) Robert Matthies
       
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