# taz.de -- Probleme mit der Untermiete: Freundschaftsdienst mit Folgen
       
       > Untervermietungen können zu schwierigen Abhängigkeitsverhältnissen
       > führen. Es muss nicht mal um Profit gehen. Zwei Fälle, die anders liefen
       > als gedacht.
       
 (IMG) Bild: Ungefähr 5 Prozent aller Mieterhaushalte in Deutschland wohnen zur Untermiete
       
       Der Irrsinn des deutschen Mietmarktes lässt sich oft in Gegensätzen
       erzählen. Da sind gierige Vermieter:innen auf der einen Seite,
       insbesondere die, die vom Kapitalmarkt getrieben sind wie [1][Vonovia] oder
       [2][Heimstaden]. Auf der anderen Seite stehen Mieter:innen, die ihnen mal
       mit mehr und mal mit weniger Mieterschutz ausgeliefert sind. Ohne Zweifel:
       Das Machtgefälle ist da.
       
       Es gibt aber auch noch ein anderes, lange unterbelichtetes Feld. [3][Erst
       im Januar hat ein Urteil des Bundesgerichtshofs] ein Schlaglicht darauf
       geworfen: die Untervermietung. Da werden Mieter:innen plötzlich zu
       Vermieter:innen – und die Untermieter:innen stehen in diesem
       Gefüge ganz unten in der Hackordnung. Sie hängen am Tropf des
       Hauptmietvertrags.
       
       Im konkreten Fall, den der BGH verhandelt hat, ging es um die Frage, ob mit
       einer Untervermietung Gewinn gemacht werden darf. Die Antwort war
       überraschend klar: Nein, befand das Gericht. Welche Folgen das im Alltag
       nach sich zieht, [4][wird sich noch zeigen.] Klar ist, dass der
       Untermietmarkt ein unkontrolliertes Schattengefüge ist. Das
       Bundesbauministerium geht in einer Hochrechnung davon aus, dass mindestens
       1,19 Millionen Haushalte zur Untermiete wohnen – das wären etwa 5 Prozent
       aller Mieterhaushalte.
       
       Die wenigsten Fälle sind vermutlich im Sinne der Erfindung – etwa ein
       längerer, begrenzter Auslandsaufenthalt. Oft geht es einfach um Abzocke.
       Dabei vermieten nicht nur Einzelpersonen ihre Wohnungen unter. Der
       [5][Berliner Mieterverein] beobachtet sogar ein illegales Geschäft, in dem
       Haupteigentümer mit Strohmännern zusammenarbeiten und Untervermietungen nur
       vortäuschen, um den Kündigungsschutz besser aushebeln zu können.
       
       Eine [6][Auswertung des Mikrozensus vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und
       Raumforschung (BBSR)] hat ergeben, dass viele Untermietverträge über lange
       Zeiträume bestehen. Dies lasse „auf prekäre Versorgungssituationen
       schließen“, heißt es in der Studie. Laut Institut sind besonders Personen
       betroffen, „die sich noch in Ausbildung und im Studium befinden, aber auch
       Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit und mit
       Migrationshintergrund“.
       
       Die Kluft zwischen günstigen alten und teuren neuen Mietverträgen befeuert
       das Geschäft mit der Untermiete noch weiter. Denn wer wenig Miete zahlen
       muss, hat einen Trumpf in der Hand. Aber nicht immer geht es dabei um
       Profit: Manche verstehen die Untermiete auch als Freundschaftsdienst, in
       dem gute Mietverträge weitergegeben werden.
       
       Vermieter:in wider Willen 
       
       Sarah Wilke* zum Beispiel hatte nie vor, ihre alte Wohnung zu
       unterzuvermieten. Und doch tut sie es schon seit einigen Jahren. Sie wollte
       einer Freundin einen Gefallen tun. Nur: Wie viel Arbeit das machen würde,
       hatte sie vorher nicht bedacht. „Inzwischen ist es mein Zweitjob geworden“,
       sagt sie der taz am Telefon.
       
       Viele Jahre wohnte Wilke mit ihrem Partner in einer Wohnung in einem
       Mehrfamilienhaus in einem beliebten Berliner Bezirk. Das Haus gehörte einem
       älteren Ehepaar. Bezahlbare Miete, gute Ansprechbarkeit. „Wir hatten nie
       Probleme mit ihnen“, erzählt sie. Das alles änderte sich erst, als das Haus
       an einen Investor verkauft wurde. Die Hausgemeinschaft hatte aktiv
       versucht, das zu verhindern, war damit aber gescheitert. Das sei alles
       ziemlich frustrierend gewesen. „Diese Vorgeschichte ist vielleicht wichtig,
       um den Rest nachvollziehen zu können“, erklärt sie.
       
       Der neue Eigentümer entpuppte sich, wie von Wilke befürchtet, als wenig
       sozial: „Sozialprojekte im Haus, die über Jahre wichtige Arbeit gemacht
       haben, wurden als Erstes rausgeworfen.“ Als der Innenhof neu bebaut wurde,
       habe das zu vielen Einschränkungen geführt, aber der Eigentümer war bei
       Problemen kaum erreichbar. Wilke befürchtete, dass er eine
       Entmietungsstrategie verfolgte. Alle rausekeln, modernisieren, teurer
       weitervermieten. Kein abwegiger Gedanke in Berlin.
       
       Wilke und ihr Partner entschieden deshalb, nach einer neuen Wohnung zu
       suchen. Sie wollten sich perspektivisch ohnehin vergrößern. Als sie
       tatsächlich etwas fanden, wollten sie eigentlich regulär kündigen – wäre da
       in diesem Moment nicht die Freundin mit wenig Geld gewesen, die verzweifelt
       eine Wohnung suchte. Um ihr zu helfen, machte das Paar für sie einen
       Untermietvertrag.
       
       „Wir haben gedacht: Wenn wir kündigen, wird die Miete extrem erhöht und sie
       hat keine Chance“, sagt Wilke. Also ließen sie sich auf ein anstrengendes
       Experiment ein. Wilke und ihr Partner zogen aus, gaben aber an, dass ihr
       Partner die Wohnung noch als Arbeitsplatz brauche. Dann meldeten sie die
       Wohnung als Zweitwohnsitz an und vermieteten sie offiziell unter an die
       Freundin und eine weitere Person.
       
       Um Profit ging es zu keinem Zeitpunkt. Ein Minusgeschäft sollte es aber
       auch nicht werden: Die Freund:innen einigten sich, dass die Miete bleibt,
       aber die Zweitwohnungsteuer, die nun anfiel, von den Untermieter:innen
       übernommen wird. Die Sache mit den Nebenkosten erwies sich zwar noch als
       kompliziert, da der Verbrauch von Strom und Gas sehr unterschiedlich
       ausfallen kann. „Ich beschäftige mich eigentlich sehr ungern mit
       Bürokratie“, sagt Wilke. Doch sie fanden einen fairen Weg. „Ich hatte keine
       Lust dazu, aber gleichzeitig fand ich es politisch richtig.“
       
       Als die beiden Untermieter:innen dann irgendwann ausziehen wollten,
       „hätten wir eigentlich gut einen Cut machen können“, sagt Wilke
       zurückblickend. Nur war da immer noch das Gefühl, diesem Investor etwas
       entgegenstellen zu wollen. Und wieder eine Freundin, die dringend eine
       bezahlbare Wohnung brauchte. „Ich habe mich verpflichtet gefühlt,
       weiterzumachen.“
       
       Wilke und ihr Partner blieben weiter Untervermieter. Zwischenzeitlich sei
       es „richtig anstrengend geworden“, sagt sie. In den kalten Wintermonaten
       fiel von Mitte November bis Mitte Januar die Heizung in der
       untervermieteten Wohnung aus, der Eigentümer reagierte nicht richtig
       darauf. Auch der Boiler war kaputt. Wilke schrieb E-Mails an den Vermieter
       und die Bauaufsicht. Sie ging zum Mieterverein und überlegte zu klagen.
       Inzwischen wurde der Boiler zwar repariert, aber die erbetene Mietminderung
       hat sie noch nicht erhalten.
       
       Eigentlich habe sie für solche Streitigkeiten keine Kapazitäten, „aber
       Investoren sollen in dieser Stadt nicht entscheiden, wer hier wohnen darf“.
       Und in letzter Zeit denkt sie: „Vielleicht ist es irgendwann ja auch ganz
       praktisch, die Wohnung zu haben, wenn meine Mutter alt wird und in die
       Stadt ziehen möchte.“
       
       Die Untermieterin wider Willen 
       
       Noch mehr Tücken können Freundschaftsdienste bei Untervermietungen für
       diejenigen haben, die untermieten. Lisa Schuhmann* kann das aus eigener
       Erfahrung berichten. Gerade sucht die Mutter von zwei Kindern für ihre
       Familie und sich verzweifelt eine Wohnung. „Mein Sohn schläft gerade ganz
       schlecht, er bekommt unseren Stress mit der Wohnungssuche mit“, sagt sie.
       
       Seine Schule, seine Freunde, seine Hobbys, alles sei im nahen Umfeld der
       Wohnung in einem Berliner Innenstadtbezirk. Eine Wohnung für vier Personen
       in der Nähe zu finden, ist ein schweres Unterfangen. „Ich wäre in dieser
       Wohnung eigentlich gern alt geworden“, sagt Schuhmann. Doch weil eine
       Freundin, die ihr die Wohnung über Jahre untervermietet hat, nun wieder
       reinwill, muss ihre Familie raus – dabei war alles ganz anders
       abgesprochen.
       
       Vor mehreren Jahren beschloss Schuhmanns Freundin mit ihrer Familie
       langfristig in eine andere Stadt zu ziehen. Schuhmann selbst suchte zu der
       Zeit eine größere Wohnung, weil das zweite Kind unterwegs war. Die eine
       ging, die andere suchte. Es kam ihnen wie ein glücklicher Zufall vor.
       
       „130 Quadratmeter, ein guter Preis“, so erzählt sie es der taz am Telefon.
       Die Freundinnen einigten sich zunächst auf eine Untermiete befristet auf
       zwei Jahre – eigentlich nur, um sicherzugehen, dass Schuhmann in die
       Wohnung einziehen könne und der Vermieter nicht auf jemand anderen als
       Nachmieter bestehe. Die Untermiete wurde vom Eigentümer bewilligt. „Aber
       der Plan war, dass ich den Hauptmietvertrag nach einem Jahr übernehme“,
       sagt Schuhmann.
       
       Sie waren zuversichtlich, dass der Vermieter zustimmen würde, denn der galt
       als nett und unkompliziert. Schuhmann kaufte ihrer Freundin alle Möbel ab
       und die versicherte, sie wolle nicht zurück nach Berlin. Die größere
       Wohnung war gefunden. Schönes Wohnumfeld. Fast alles wie nach Plan.
       
       Nur die Idee, dass Schuhmann den Hauptmietvertrag übernehmen könne,
       verzögerte sich. „Mich hat das schon etwas nervös gemacht. Aber meine
       Freundin hatte ziemlichen Stress und ich hab mich nicht in der Position
       gesehen, sie zu drängen.“ Irgendwann kontaktierte die Freundin den
       Vermieter zwar doch und der stimmte dem Begehren mündlich zu. Aber zur
       schriftlichen Fixierung der Vereinbarung kam es nicht mehr.
       
       Denn die weggezogene Freundin erlebte in der Zwischenzeit einen
       Schicksalsschlag. Außerplanmäßig zog sie mit ihrem Kind zurück nach Berlin,
       zunächst in ihre Eigentumswohnung, die sie dort besitzt. Schuhmann konnte
       zunächst mit ihrer Familie in der anderen Wohnung zur Untermiete bleiben.
       „Aber irgendwie hatte ich die ganze Zeit Angst, dass sie wieder zurück in
       diese Wohnung will.“ So kam es dann auch.
       
       Nicht wegen Geldproblemen oder weil sie keine gute Wohnung hätte. Aus
       emotionalen Gründen möchte sie dorthin, wo sie zuletzt glücklich war. Für
       Schuhmann heißt das nun: Ihre Familie muss raus aus der Wohnung. Rechtlich
       betrachtet hat Schuhmann auch keinen Anspruch, in der Wohnung zu bleiben.
       Wenn die Hauptmieterin sie kündigt, muss sie gehen. „Für mich ist es
       schwer, denn so war es nie abgesprochen“, sagt sie. Die Wohnungssuche in
       Berlin neben Job und Kindern sei „sehr belastend“. Die Freundin habe ihr
       zwar bei der Wohnungssuche eine Übergangsfrist eingeräumt – nur wie lange,
       das ist nicht klar.
       
       *Namen von der Redaktion geändert
       
       24 Apr 2026
       
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