# taz.de -- Energetische Sanierung: Zwischen Asbest und Containerklo
> In Bodelshausen werden Mehrfamilienhäuser energetisch saniert. Aber die
> Bauarbeiten finden im bewohnten Zustand statt, wochenlang gibt es kein
> Wasser.
(IMG) Bild: Über Rohr und Stein gelangt man in den Waschmaschinen-Container
Rozalija Fejsa wartet im Regen vor der Haustür eines Mehrfamilienhauses in
der Roßbergstraße. Kabel laufen zu ihren Füßen entlang. Der Briefkasten
neben ihr hängt schräg, als hätte ihn jemand umgetreten. Rozalija Fejsa
trägt gemütliche Sachen, rosa T-Shirt und ein Teddyjäckchen drüber, denn
das, was aussieht wie eine große Baustelle, ist gleichzeitig ihr Zuhause.
Das Gebäude ist von Baugerüsten umstellt, Fenster sind mit Folie abgehängt.
Alte Elektrogeräte, Kloschüsseln, Rohre, Farbeimer, herausgebrochene Steine
liegen auf den Wiesen und am Wegesrand. „Kommen Sie, ich zeige Ihnen die
Waschküche im Keller“, sagt sie und geht die Treppen runter. Baustaub
schlägt einem entgegen.
Unten im Waschraum klafft ein breites Loch im Boden, durch das ein großes
Rohr führt. Ein falscher Schritt, die Verletzungsgefahr wäre groß. „Mir
wurde gesagt, die Waschküche ist komplett fertig“, sagt Fejsa und schüttelt
den Kopf. „Warum werden Sachen erzählt, die nicht wahr sind?“, fragt sie.
Man merkt ihr den Ärger an. Sie muss momentan draußen in aufgestellten
Containern waschen, aber die Waschmaschinen seien fast immer besetzt, weil
es zu wenige sind: „Am Samstag bin ich viermal hingegangen.“
Seit 40 Jahren wohnen Rozalija Fejsa, 76, und ihr Mann Julijan Fejsa, 85,
im Erdgeschoss links. Die Fejsas kamen vor vielen Jahren aus Serbien nach
Deutschland, sie nähte in den umliegenden Fabriken, er schuftete als
Metallbauer. Die beiden haben gearbeitet, eine Familie gegründet, heute
sind sie in Rente. Und jetzt? Wenn es nach der Kreisbaugesellschaft
Tübingen ginge, dann hätten die beiden sechs Wochen lang in ihrer Wohnung
kein Wasser gehabt, kein Klo, keine Dusche, kein Wasser zum Kochen, keine
Möglichkeit, sich schnell mal die Hände zu waschen.
Die kommunale Wohnungsgesellschaft möchte in Bodelshausen, einer Gemeinde
im Landkreis Tübingen, nach und nach vier Mehrfamilienhäuser sanieren, in
der Roßbergstraße und in der Teckstraße. Grundsätzlich ist das eine gute
Sache. Denn die Häuser, die zwischen 1969 und 1973 gebaut wurden,
verbrauchen viel Energie: Mit Effizienzklasse F liegen sie im unteren
Drittel der Skala, die von A bis H reicht.
Für Mieter*innen macht sich das in hohen Heiz- und Nebenkosten
bemerkbar. Das soll sich ändern. Auf dem Dach gibt es bereits eine
Solaranlage. Nun sollen noch neue Fenster eingebaut, die Fassade soll
gedämmt werden. Das Heizungssystem wird ausgetauscht. Außerdem werden die
Bäder modernisiert, die Wasserleitungen zu Bad und Küche werden erneuert.
Die elektrischen Leitungen ebenso. Bis zum Frühjahr 2026 sollen die
Maßnahmen, die nach und nach an den Häusern erfolgen, komplett
abgeschlossen sein.
Was hier in zwei unscheinbaren Seitenstraßen passiert, reicht aber weit
über Bodelshausen hinaus. Wenn Deutschland seine Klimaziele erreichen will,
müssen [1][viele ältere Gebäude in den nächsten Jahren energetisch saniert
werden]. Das Ziel ist: Bis zum Jahr 2045 soll der Gebäudebestand
Deutschlands nahezu klimaneutral werden.
In Bodelshausen werden bei der Gelegenheit die Wohnungen gleich
modernisiert. Die kommunale Kreisbaugesellschaft Tübingen, in deren
Aufsichtsrat auch Oberbürgermeister [2][Boris Palmer] (Ex-Grüner) sitzt,
hat nach eigenen Angaben schon 70 Prozent der 2.400 Mietwohnungen, die sie
im Bestand haben, saniert. Keine schlechte Bilanz. Aber wer einen Blick
hinter die Häuserwände wirft, sieht,mit welchen sozialen Verwerfungen das
einhergehen kann – während der Umsetzung, aber auch danach.
Die Sanierung von Gebäuden betrifft nicht nur Eigentümer*innen von
Häusern. Mieter*innen bekommen die Auswirkungen davon indirekt zu
spüren. Über die sogenannte Modernisierungsumlage können Investitionskosten
auf die Miete umgelegt werden. Über die Hälfte der 21 Millionen
Mieterhaushalte in Deutschland gehört zum untersten Einkommensdrittel. Dazu
kommt: Die, die wenig verdienen, leben häufiger in alten und schlecht
gedämmten Häusern. So wie in der Roßberg- und der Teckstraße. Hier leben
die, die sich im Land der Häuslebauer den Traum vom Eigenheim nicht
verwirklicht haben.
In der Roßbergstraße begannen im März 2025 die ersten Bauarbeiten – für
Rentnerin Rozalija Fejsa begannen damit die Probleme. Denn die
Kreisbaugesellschaft Tübingen hat entschieden, dass die Mieter*innen
während der Bauarbeiten in ihren Wohnungen bleiben sollen, obwohl für etwa
sechs Wochen kein Wasser in der Wohnung verfügbar ist und teils kein Strom.
Bei einer Sanierung im bewohnten Zustand gäbe es auch „Unannehmlichkeiten“.
Aber es sei „natürlich viel praktischer als ein Umzug in eine andere
Wohnung, wenn wir das ganze Gebäude entmieten würden“, hieß es vonseiten
der Kreisbaugesellschaft. Im Januar gab es eine Infoveranstaltung, Briefe
mit Details wurden versandt. Eine Warmmiete soll allen erlassen werden.
Für die sechs Wochen ohne Wasser stehen für die betroffenen Mieter*innen
blaue Container draußen auf der Wiese – mit Klo, Pissoir, Dusche und
Waschbecken. Einer pro Wohneinheit. Nur der Container mit Waschmaschinen
muss von mehreren Familien gleichzeitig genutzt werden. Eine große
Zumutung, man denke an Familien mit kleinen Kindern, alte oder kranke
Menschen. Auch Baulärm, Schmutz und Staub in der Wohnung sind in dieser
Zeit unvermeidbar.
## Leben mit Asbest
In den Gebäuden in der Roßbergstraße und Teckstraße wurde außerdem „Asbest
in Fugen und Fliesenkleber nachgewiesen“, wie das Landratsamt Tübingen
gegenüber der taz auf Nachfrage bestätigt. Das ist nicht ungewöhnlich für
die Baujahre der Häuser. Erstaunlich ist nur, dass man sich trotzdem für
eine Sanierung im bewohnten Zustand entschieden hat. In den
Informationsbriefen, die Rozalija Fejsa in einem Ordner abgeheftet hat und
die die taz einsehen konnte, wird das mit keinem Wort erwähnt. Dabei tragen
Mieter*innen in ihrer Wohnung Alltags- und keine Schutzkleidung.
Das Landratsamt, das Bau- und Sanierungsarbeiten genehmigen muss, teilt
mit, diese Gefahrenstoffe seien „im Rahmen der Sanierungsarbeiten durch
eine Fachfirma ordnungsgemäß berücksichtigt und der entsprechende Abfall
fachgerecht entsorgt“ worden. Die Arbeiten seien dem „Umweltamt auch
ordnungsgemäß angezeigt und durch dieses freigegeben.“ Alles
„ordnungsgemäß“ findet auch die Kreisbaugesellschaft. „Aufgrund des
Baualters ist uns ein sensibler Umgang mit Gefahrenstoffen aus der Bauzeit
sehr wichtig“, schreibt sie der taz. Bei Maßnahmen im bewohnten Zustand
„binden wir immer frühzeitig entsprechende Fachfirmen ein“.
Auf die allgemeine Nachfrage der taz beim zuständigen Gesundheitsamt im
Kreis Tübingen, ob es üblich ist, bei asbestbelasteten Gebäuden im
bewohnten Zustand zu modernisieren, heißt es, „dass jegliche Exposition
gegenüber Asbestfasern im Rahmen von Sanierung oder Abbruch von
asbesthaltigem Material für die Bewohner als auch die Handwerker vermieden
werden muss“. Die Arbeiten und Schutzmaßnahmen richteten sich „je nach
Bindung von Asbest im Material, daher sind unterschiedliche Maßnahmen
gerechtfertigt.“ Das seien „jedoch technische Fragen, die nicht das
Gesundheitsamt beantworten kann“.
Ob nun formal gerechtfertigt oder nicht – für Rozalija Fejsa und ihren Mann
war das vorgeschlagene Gesamtszenario so oder so keine Option. „Mein Mann
hat schweres Asthma und ich habe Probleme mit der Hüfte“, sagt sie. Vom
[3][Asbest] wussten sie nichts, sagt sie. Die beiden beschlossen, eine
Weile in ihrer alten Heimat Serbien zu verbringen. Sie ließen den Schlüssel
bei der Nachbarin und kamen erst zurück, als die Bauarbeiten innerhalb der
Wohnung abgeschlossen waren. „Da war Staub! Ich konnte auf den Möbeln
schreiben, alles war dreckig“, sagt Rozalija Fejsa. Sie musste alles
putzen.
In der Wohnung der Fejsas erinnern bei diesem Besuch Ende Juli nur noch
wenige Stellen an die Bauarbeiten. Die Türrahmen wurden offenbar
ausgetauscht und sind nicht abgedichtet. Neben den neuen Fenstern sind noch
offene Bohrlöcher. Das Bad ist komplett neu, die Fenster ausgetauscht,
Wasser, Strom, alles funktioniert, irgendwann soll es noch eine Terrasse
geben. Aber die Aufregung, die ist geblieben. Im Wohnzimmer haben sich vier
weitere Nachbar*innen versammelt.
Ramona Gutzeit, 74, eine Nachbarin aus der benachbarten Teckstraße, erzählt
von einem 10-Jährigen Nachbarskind im Haus, das jeden Tag weint, weil es
sich bei dem Baulärm in der Wohnung nicht konzentrieren kann. „Das arme
Kind traut sich nachts auch nicht auf die Containertoiletten“, sagt sie.
Bei Ramona Gutzeit werden nur das Bad modernisiert und neue Leitungen
gelegt. Sie zeigt auf ihrem Handy ein Foto von ihrem Badezimmer. Es sieht
aus wie eine Ruine. „Sie können sich vorstellen, wie staubig das ist“, sagt
sie und bietet an, im Anschluss auch ihre Wohnung zu besichtigen.
Die 74-Jährige übernachtet derzeit bei ihrer Schwester, aber hält sich
tagsüber in der Wohnung auf. Vom Asbest hat auch sie nichts gehört. Bei ihr
in der Wohnung wurde aber eine Reißverschlusstür aus Plastik angebracht,
die den Rest der Wohnung schützen soll. „Der Staub hängt trotzdem überall
in der Luft“, sagt sie. „Bei mir fällt das immer herunter“, erzählt ihr
Nachbar, der über ihr wohnt. In seiner Wohnung zeigt er später, wie er
versucht hat, die Abdeckungen mit Klebeband zu fixieren. Ein Bauarbeiter,
der in einer anderen Wohnung im Badezimmer arbeitet, sagt: „Ich würde hier
nicht wohnen.“
Im Wohnzimmer der Fejsas gehen die Gespräche wild durcheinander. Zwei
berichten, dass ihnen die versprochene Warmmiete bislang nicht erlassen
wurde. Dass sie im Rentenalter die schweren Möbel selbst zur Seite schieben
und den Keller leer räumen sollten. Ein Kind soll sich am offen
herumliegenden Bauschutt verletzt haben. Alle fürchten sich vor der
nächsten Stromrechnung, weil für die Bauarbeiten der Strom der Mieter
genutzt werde.
„Hier“, sagt ein anderer Nachbar und knallt ein Schreiben auf den Tisch.
„Wir wurden gekündigt“, sagt er. Die anderen sind schockiert. Der
betroffene Mieter, der selbst als Bauarbeiter arbeitet, lebt mit seiner
Frau seit 20 Jahren in der Teckstraße, sagt er. Während der Bauarbeiten ist
das Paar offenbar in eine Auseinandersetzung mit dem Bauleiter geraten, die
Nerven lagen blank. Die beiden hatten kein Wasser, keinen Schlüssel zum
Container, erzählen sie. „Ich habe den Bauleiter geschubst“, gibt der Mann
selbst zu. Er hat eine Strafanzeige dafür bekommen. Die
Wohnungsbaugesellschaft hat das Paar dafür nun fristlos gekündigt. Laut
Kündigungschreiben, das der taz vorliegt, soll der Mann den Bauleiter auf
die Brust geschlagen, die Frau soll ihn beleidigt haben. Mitte August
sollen sie die Wohnung verlassen. Die Wohnungsgesellschaft droht ansonsten
mit einer Räumungsklage. Der betroffene Mieter will sich wehren: „Ich geh
zum Anwalt.“
## Die Sorgen bleiben auch nach den Bauarbeiten
Die Nachbar*innen diskutieren, ob das Vorgehen der
Wohnungsbaugesellschaft überhaupt legal ist – auch wenn niemand die
Schubserei als solche verteidigt. „Was hat das eine mit dem anderen zu
tun?“, fragt ein Nachbar. Ein örtlicher Mieterverein, den die taz für eine
Einschätzung kontaktiert hat, hält die geschilderte Situation nicht für
zulässig. „Bauleiter und Vermieter sind getrennt zu betrachten, der
Bauleiter ist nicht Teil der Vermieterseite, auch nicht deren ‚verlängerter
Arm‘.“ Für eine richtige Bewertung müsse man aber alle Details kennen und
beide Seiten hören. Die Wohnungsbaugesellschaft ist jedenfalls von der
Rechtmäßigkeit überzeugt: Der Vorfall stelle „einen schwerwiegenden Verstoß
gegen das mit dem Mieter geschlossene Vertragsverhältnis dar“.
„Sie haben ihn doch gekündigt, um allen Angst zu machen. Damit alle ruhig
sind“, glaubt Rozalija Fejsa. Zustimmendes Nicken. Mehrere berichten, der
Bauleiter habe bei Beschwerden immer wieder mit Kündigung gedroht.
Überprüfen lässt sich das nicht, aber es zeigt: Das Vertrauen in die
beauftragte Firma ist gestört. Das Unternehmen B&O Bau ist bundesweit tätig
und spezialisiert auf die energetische Sanierung und Modernisierung von
Wohngebäuden. Das Unternehmen bezeichnet sich selbst als „Treiber der
[4][Bauwende]“.
Beim Besuch Ende Juli liegt Bauschutt offen herum, ohne Absperrung. Alte
Kloschüsseln und Rohre, Metallstreben und Steine liegen direkt vor den
Hauseingängen auf den Wiesen. Die taz hat der Berufsgenossenschaft BG BAU
ein Bild davon geschickt. „So sollte eine Baustelle niemals aussehen“, sagt
Frank Werner, stellvertretender Leiter der Hauptabteilung Prävention der BG
BAU, der taz am Telefon. Er versichert: „Ich habe schon viele Baustellen
gesehen und das ist eine absolute Ausnahme.“ Die Berufsgenossenschaft ist
grundsätzlich für Arbeitssicherheit zuständig. Ob von einer Baustelle
Gefahren für Dritte ausgehen, sei Sache der Ordnungs- oder Umweltämter.
Mehrere Dinge sind laut Werner auf dem Bild problematisch. „Nicht nur, dass
sich ohne Absperrung auch herumlaufende Kinder verletzen können. Es ist bei
Baustellen eigentlich üblich, Baustoffe zu sortieren und in Container zu
laden, bevor sie ordnungsgemäß entsorgt werden“, sagt er. Das erst im
Nachhinein zu tun, werde erfahrungsgemäß deutlich teurer.
Zudem könnten in alten Gebäuden auch Gefahrstoffe verbaut sein, die heute
nicht mehr zulässig sind. „Alte Mineralwollen, bestimmte Kleber,
asbesthaltige Putze oder Spachtelmassen“, zählt er auf. Diese Stoffe
könnten bei Regen auch in den Boden oder das Grundwasser eindringen. Aber
das ließe sich natürlich nicht anhand eines Fotos beurteilen.
Der Bauleiter, der sich in Bodelshausen vor Ort in einer Wohnung als
Ansprechpartner aufhält, versichert gegenüber der taz, dass alles
ordnungsgemäß läuft. Der herumliegende Bauschutt werde bald
abtransportiert. Die Sanierung und Modernisierung im bewohnten Zustand hält
er zudem für „extrem sozial“. „Was ist denn die Alternative?“ fragt er.
Es gibt bundesweit genügend Beispiele von Wohnungsbaugesellschaften, die
Ausweichquartiere für ihrer Mieter*innen suchen, wenn sie Bestände
sanieren und modernisieren. Auch die Kreisbaugesellschaft Tübingen hat das
offenbar in der Vergangenheit anders gehandhabt. „Üblicherweise wurden in
den letzten Jahrzehnten die Sanierungen im entmieteten Zustand durchgeführt
und so umfassend saniert“, teilt sie der taz mit. Bei diesem Fall habe man
sich aber anders entschieden, „da es im Landkreis keine vergleichbaren
Ersatzwohnungen gibt“.
Vielleicht dachte man sich: Mehrere Wochen Zumutung, und danach ist alles
bestens. Aber für die Mieter*innen in Bodelshausen bleiben die Sorgen,
auch wenn alles fertig ist. „Im Bad haben wir jetzt eine Stromheizung“,
sagt Julijan Fejsa. Er sorgt sich, dass das teuer werden könnte. Überhaupt
ist Geld ein Thema. Wenn alle Arbeiten abgeschlossen sind, [5][werden die
Mieten erhöht]. Bei den Fejsas werden es laut einem Schreiben
voraussichtlich 155 Euro pro Monat mehr Kaltmiete sein – eine Steigerung um
36 Prozent. 2 Euro pro Quadratmeter mehr – das ist in diesem Fall das
gesetzlich erlaubte Maximum. Grundsätzlich dürfen pro Jahr 8 Prozent der
Investitionskosten auf die Miete umgelegt werden, aber es gibt auch eine
Begrenzung pro Quadratmeter, die abhängig von der Ursprungsmiete ist.
Nehmen Eigentümer*innen staatliche Förderung in Anspruch, darf die
entsprechende Summe nicht auf die Mieter*innen umgelegt werden.
Wie viel Energiekosten sich am Ende durch die Sanierung einsparen lassen,
ist laut Kreisbaugesellschaft Tübingen nicht genau bezifferbar. Eine
Ersparnis hänge auch vom Nutzerverhalten ab. „Durch die Wärmedämmung, die
neue Heiztechnik mit Luftwärmepumpe in Verbindung mit dem Mieterstrom ist
aber von einer signifikanten Einsparung auszugehen“, heißt es auf
Nachfrage.
Erfahrungsgemäß gleicht die Ersparnis bei den Energiekosten aber nicht die
Mieterhöhung nach einer Sanierung oder Modernisierung aus. Es ist ein
Problem, das auch die Bundesregierung erkannt hat. Im Koalitionsvertrag von
Schwarz-Rot heißt es: „Über eine Änderung der [6][Modernisierungsumlage]
werden wir dafür Sorge tragen, dass […] die Bezahlbarkeit der Miete künftig
besser als jetzt gewährleistet bleiben kann.“ Im vergangenen Jahr forderten
der Mieterbund und der Umweltverband BUND für eine sozialverträgliche
Wärmewende gemeinsam das sogenannte Drittelmodell, das die Kosten zwischen
Vermietenden, Mietenden und öffentlicher Hand besser aufteilen soll.
Erreicht werden soll eine Warmmietenneutralität. Das heißt: Die
Mieterhöhung soll nur so hoch ausfallen wie die erreichte
Energieeinsparung. Dafür soll unter anderem die Modernisierungsumlage auf 3
Prozent abgesenkt werden.
Auch die 74-jährige Rentnerin Ramona Gutzeit schaut mit Sorge auf die noch
ausstehenden Mieterhöhungen: „Wissen Sie, wie viel Rente eine Frau im
Durchschnitt bekommt?“ Sie selbst habe ja Glück, dass sie Witwenrente
beziehe. Aber hier seien viele auf günstige Mieten angewiesen. Nicht wenige
sind wie die Fejsas zum Arbeiten aus anderen Ländern nach Deutschland
gekommen: Italien, Griechenland, Türkei. Der erwachsene Sohn der Fejsas,
Vladimir, ist extra aus Heidelberg angereist. Er ist empört, was den
Bewohner*innen hier zugemutet wird. „Ich glaube, diese Sanierung wird
so nur gemacht, um Kosten zu sparen“, sagt er. Und er fragt sich die ganze
Zeit: „Hätten Sie das einer anderen Bewohnerschaft auch so zugemutet?“
21 Aug 2025
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