# taz.de -- Akelius auf dem Immobilienmarkt Berlin: Hai ändert Schwimmstil
       
       > Die viel kritisierte Wohnungsfirma Akelius strukturiert um: Mietshäuser
       > werden in neue Firmen verschoben. Plant Akelius Verkäufe wegen des
       > Mietendeckels?
       
 (IMG) Bild: Akelius hat wehrhafte Mieter:innen
       
       Berlin taz | Nach Informationen der taz und des Spiegel bereitet die viel
       kritisierte Wohnungsfirma Akelius offenbar den Verkauf von Tausenden
       Wohnungen in Berlin und Hamburg vor. Der Konzern hat zahlreiche Grundstücke
       in neu gegründete Firmenkonstrukte verschoben, wie der taz vorliegende
       Recherchen von vernetzten Akelius-Mieter:innen nahelegen. Mieter:innen
       seien über die Umstrukturierungen per Brief Mitte Dezember 2020 bis Anfang
       Januar aufgeklärt worden.
       
       Mieter:innen vermuten, dass Akelius damit den Verkauf der Immobilien
       vorbereiten will. Betroffen wären demnach Tausende Wohnungen in Berlin und
       Hamburg. Nach Angaben von Mieter:innen soll Akelius bereits den
       Reparaturservice in einigen betroffenen Wohnungen gekündigt haben. Sie
       vermuten deswegen, dass ein Verkauf möglicherweise bereits im März
       stattfinden soll. In Berlin sind offenbar über 100 Adressen und in Hamburg
       wohl über 50 betroffen.
       
       Laut einer der taz vorliegenden Liste betroffener Häuser tragen die neu
       gegründeten Firmenkonstrukte in Berlin die Namen A.B.R. GmbH & Co. KG,
       durchnummeriert von 1 bis 59, jene in Hamburg die Namen A.H.R. Gmbh und Co.
       KG von 1 bis 34. Die Bewohner:innen hätte ihre Miete überraschend direkt
       zum 1. Januar auf andere Konten zahlen sollen – obwohl diese teilweise noch
       gar nicht existierten. Übertragen in diese neuen Kommanditgesellschaften
       wurden laut Unterlagen der Mieter:innen zumeist zwei, manchmal drei
       Grundstücke nebst darauf stehender Gebäude. Bei vorsichtiger und grober
       Schätzung von 15 Wohnungen pro Haus käme man auf wenigstens 3.000
       betroffene Wohneinheiten in Hamburg und Berlin.
       
       Akelius ist für seine aggressive Aufwertungsstrategie berüchtigt. Der
       Konzern des schwedischen Milliardärs Roger Akelius hat seit 2006
       systematisch Immobilien gekauft, aufwendig modernisiert und deutlich teurer
       wiedervermietet. Weltweit besitzt Akelius 44.000 Wohnungen, über 14.400
       davon in Berlin. Die ehemalige UN-Sonderberichterstatterin für das Recht
       auf Wohnen, [1][Lailani Farha], hat Akelius 2020 durch ihr Geschäftsmodell
       die Verletzung von Menschenrechten vorgeworfen.
       
       ## Der Mietendeckel kostet Akelius 23 Millionen Euro
       
       Allerdings hat der Berliner Mietendeckel dem Konzern einen Strich durch die
       Rechnung gemacht. Laut [2][Jahresabschlussbericht 2020] rechnet Akelius
       durch den rot-rot-grünen Mietenstopp für 2021 mit 23 Millionen Euro weniger
       Einnahmen. Laut Gründer Akelius hat der Konzern seit Inkrafttreten des
       Deckels sämtliche [3][Modernisierungsvorhaben gestoppt]. Könnte die
       Regulation ein Grund für mögliche Verkäufe sein? Will der Konzern einen
       Teil seines Portfolios aufgeben und woanders investieren?
       
       Akelius bestätigte auf eine Anfrage von taz und Spiegel einen
       „firmeninternen Umstrukturierungsprozess“. Allerdings verändere sich für
       die Mieter:innen nichts außer dem Namen des Vermieters. Einen möglichen
       Verkauf dementiert Akelius leicht, aber nicht eindeutig: „Grundsätzlich ist
       Akelius ein langfristiger Bestandshalter von Wohnimmobilien. Vereinzelt
       können leerstehende Wohnungen auch zum Verkauf angeboten werden“, heißt es
       auf Nachfrage.
       
       Akelius wolle auch zukünftig in Berlin investieren. Die immer wieder
       erhobene Kritik weist das Unternehmen zurück: Mieter:innen könnten bei
       Akelius ruhig schlafen, die Bestände seien bezahlbar und voll vermietet.
       Steuern zahle man in Deutschland wie jede andere GmbH auch.
       
       Die Mieter:innen vermuten, dass das Gegenteil der Fall ist: Falls
       Akelius einen Verkauf plane, könnten die Umschichtungen der Grundstücke und
       Häuser eine Strategie sein, um Steuern zu vermeiden. Kreativer Umgang mit
       Steuern wäre für Akelius nichts Neues: Der Konzern verfügt offenbar über
       ein weitverzweigtes Firmennetzwerk bis in die [4][Bahamas und nach Zypern].
       Aufgrund der mutmaßlichen Nutzung von Steuervermeidungsmodellen wie
       sogenannten [5][Share Deals] zeigte die SPD-Bundestagsabgeordnete
       [6][Cansel Kiziltepe] den Konzern 2020 sogar bei der Steuerfahndung an.
       
       ## „Ein schönes Paket“
       
       Die Mieter:innen vermuten, dass Akelius durch die Übertragung der
       Grundstücke in andere Firmenkonstrukte die Immobilien neu bewerten und so
       Wertsteigerungen mit alten Verlusten und Abschreibungen verrechnen kann. So
       müsse man nur auf einen Teil der bereits erzielten Wertsteigerungen Steuern
       zahlen. Firmenkonstrukte wie die neu gegründeten Kommanditgesellschaften
       eigneten sich dafür prinzipiell gut, sagt Christoph Trautvetter vom
       Netzwerk Steuergerechtigkeit: „Sie bieten Flexibilität für
       Umstrukturierungen und können dafür sorgen, dass Verluste beim Verkauf
       nicht ‚verloren‘ gehen.“
       
       Trautvetter kann sich auch vorstellen, dass die Umschichtung der
       Grundstücke zur Vorbereitung eines Verkaufs dienen könnte. „Es sieht so
       aus, als würden sie ein schönes Paket schnüren und dieses dann
       möglicherweise als Share Deal verkaufen“, so der Steuerexperte, der auch
       eine [7][Studie über den Berliner Immobilienmarkt] für die Linken-nahe
       Rosa-Luxemburg-Stiftung erstellt hat. Als mögliche Käufer:innen kämen
       Trautvetter zufolge etwa institutionelle Investoren wie Blackstone, die
       Empira AG oder Bluerock infrage, die in den vergangenen Monaten trotz hoher
       Preise größere Immobilienpakete gekauft hätten. Aber auch größere
       Wohnungsunternehmen wie Heimstaden oder die Deutsche Wohnen seien
       potenzielle Käufer, sagt Trautvetter.
       
       Eine umfangreiche Auflistung der Adressen vieler betroffener Häuser aus
       Berlin liegt der taz vor. Viele der Häuser liegen in
       [8][Milieuschutzgebieten] in Kreuzberg, Neukölln oder Schöneberg. Dort
       gelten soziale Kriterien, die Verdrängung verhindern sollen und
       Mieterhöhungen und Umwandlung in Eigentum erschweren.
       
       Die Mieter:innen vermuten, dass Akelius jene Häuser abstoßen will, aus
       denen die Firma etwa durch Umwandlung in Eigentum weniger Rendite ziehen
       kann. Für viele der umgeschichteten Häuser und Grundstücke existierten
       demnach Abwendungsvereinbarungen; ebenso fehlten für eine Aufteilung
       erforderliche [9][Abgeschlossenheitsbescheinigungen]. Beides stehe
       Umwandlungen in Wohneigentum im Weg. Die Mieter:innen gehen davon aus,
       dass die betroffenen Häuser nicht besonders marktattraktiv seien. In nicht
       betroffenen Akelius-Häusern hingegen käme es zu Anträgen auf Umwandlung in
       Wohneigentum.
       
       ## Mieter:innen fordern dauerhaften Deckel und Enteignung
       
       Laut der in der Vernetzung organisierten Mieterin Ira Wolf (Name geändert)
       lassen sich an Akelius alle aktuellen Missstände auf dem Wohnungsmarkt
       aufzeigen: Erst kaufe Akelius großflächig Häuser und umgehe mit Share Deals
       das bezirkliche Vorkaufsrecht. Dann vernichte das Unternehmen preiswerten
       Wohnraum durch die Verschiebung der Wohnungen ins Luxussegment. Schließlich
       verwandle der Konzern Mietwohnungen in Eigentum, verkaufe sie zu
       Höchstpreisen oder verkaufe Bestände in Mega-Deals an andere Spekulanten
       weiter.
       
       Die Mieter:innen fordern die Schließung aller Steuerschlupflöcher und
       mögliche Vorkäufe durch die Bezirke, falls ein Deal zustande kommen sollte.
       Ebenso brauche Berlin einen „konsequenten Mieter*innenschutz mit
       dauerhaftem Mietendeckel und der Enteignung von Akelius im Rahmen der
       Kampagne ‚[10][Deutsche Wohnen & Co. Enteignen]‘“. Für einen potentiellen
       Käufer sprechen die Mieter:innen von Akelius schon mal eine Warnung aus.
       So sagte Wolf: „Wir sind gut organisiert und werden uns auch weiter
       vernetzen. Der Eigentümer übernimmt organisierte Mieter und sollte sich
       warm anziehen.“
       
       ## Bezirk will Vorkauf prüfen
       
       Kampfeslustig zeigt sich auch der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Florian
       Schmidt, grüner Baustadtrat, sagte der taz, dass man einen Vorkauf prüfen
       werde – selbst bei einer möglichen Umgehung des Vorkaufsrechts durch einen
       Share Deal. In diesem Fall könne man „im Nachhinein, und dafür gibt es
       keine Frist, das Vorkaufsrecht prüfen und gegebenenfalls vor Gericht
       durchsetzen“. Genug Mittel für Vorkäufe seien auf Seite des Senats
       vorhanden, so Schmidt. „Je größer das Paket, umso größer die Motivation bei
       Bezirk, Senat und Drittkäufern, das Vorkaufsrecht zu prüfen und auszuüben.“
       Das habe man zuletzt bereits bei den Paketen der [11][Deutsche Wohnen] und
       [12][Heimstaden] erlebt.
       
       Katrin Schmidberger, grüne Sprecherin für Wohnen im Abgeordnetenhaus,
       wertet einen möglichen Vorkauf auch als Erfolg rot-rot-grüner Politik. Sie
       sagte der taz: „Der Mietendeckel und der anstehende Volksentscheid setzen
       Unternehmen wie Akelius stark unter Druck.“ Das sei genau eines der Ziele
       des Mietendeckels gewesen, so Schmidberger. Angesichts der Größenordnung
       des Pakets sei mit Blick auf das Vorkaufsrecht vor allem der Senat gefragt.
       
       Cansel Kiziltepe, die Akelius angezeigt hatte, sieht in dem möglichen Deal
       einen Erfolg der organisierten Mieter:innen: „Wenn sich jetzt abzeichnet,
       dass Akelius Berlin teilweise verlassen will, dann ist das auch ein Erfolg
       der Mieter*inneninitiativen. Die Akelius-Mieter:innen haben einen
       besseren Vermieter verdient.“
       
       16 Feb 2021
       
       ## LINKS
       
 (DIR) [1] /Akelius-nach-dem-Mietendeckel/!5684869
 (DIR) [2] https://mb.cision.com/Main/3302/3281800/1369224.pdf
 (DIR) [3] https://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/roger-akelius-ich-habe-zu-viel-geld-in-meinem-leben-verdient-a-fd7b7964-a21b-4a37-afea-2ae0dc7420fd
 (DIR) [4] https://akelius-vernetzung.de/2020/04/14/akelius-schuettet-117-mio-e-dividende-aus/
 (DIR) [5] /Mietenwahnsinn-in-Berlin/!5581628
 (DIR) [6] /Share-Deals-bei-Immobilienfirma/!5712416
 (DIR) [7] /Studie-zum-Wohnungsmarkt-in-Berlin/!5723793
 (DIR) [8] https://www.stadtentwicklung.berlin.de/staedtebau/foerderprogramme/stadterneuerung/soziale_erhaltungsgebiete/index.shtml
 (DIR) [9] https://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung
 (DIR) [10] /Enteignungs-Volksbegehren/!5743994
 (DIR) [11] /Berliner-wehren-sich-gegen-Heimstaden/!5725082
 (DIR) [12] /Heimstaden-akzeptiert-Milieuschutz/!5727119
       
       ## AUTOREN
       
 (DIR) Gareth Joswig
       
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