# taz.de -- Ermittlungen gegen Anwalt: Besser verkaufen mit McEigenbedarf
       
       > Ein früherer Syndikusanwalt der Immobilienfirma McMakler ist in einen
       > mutmaßlichen Betrugsfall verwickelt – zu vorgetäuschtem Eigenbedarf an
       > Wohnraum.
       
 (IMG) Bild: Häusermeer in Charlottenburg: Der Wohnungsmarkt ist hart umkämpft
       
       Berlin taz | Die Firma McMakler wirbt mit der einfachen Abwicklung von
       Immobiliengeschäften: „Der Verkauf mit McMakler lief wirklich
       unkompliziert. Der Makler war immer da und der Prozess sehr transparent“,
       sagt eine ältere Frau in McDonald’s-gelbem Pullover grinsend in die Kamera.
       Die Image-Filme des Unternehmens versprechen viel: „McMakler steht für
       Rundum-sorglos-Service“, lautet ein Slogan, „für persönliche und
       umfassende“ Beratung ein anderer. Gemeinsam mit über 100 Experten entwickle
       man eine „individuelle Vermarktungsstrategie“.
       
       Wie eine solche Strategie aussehen kann, interessiert in einem Fall, den
       die taz recherchiert hat, auch Polizei und Staatsanwaltschaft. Nach einem
       Räumungsprozess und dem darauf folgenden Wohnungsverkauf im Jahr 2021
       ermittelt die Berliner Staatsanwaltschaft gegen Philipp T., einen damaligen
       Syndikusanwalt von McMakler. Syndikusanwälte beraten ihren Arbeitgeber in
       sämtlichen Rechtsfragen. Im Fall von T. lautet der Vorwurf: Prozessbetrug.
       Zusammen mit den Eigentümern, dem Ehepaar K., soll er bei deren
       Charlottenburger Wohnung in der Wernigeroder Straße bewusst Eigenbedarf
       vorgetäuscht haben. Das geht aus polizeilichen Unterlagen und zahlreichen
       Belegen hervor, die der taz vorliegen.
       
       Obwohl es sich um eine Straftat handelt, kommt es äußerst selten zu
       Verurteilungen wegen Betrugs aufgrund vorgetäuschten Eigenbedarfs. Zwar
       lässt sich meist leicht belegen, ob Vermieter nach dem durchgesetzten
       Eigenbedarf tatsächlich eingezogen sind. Aber Eigentümer können geltend
       machen, dass sich die Lebenspläne geändert haben, um ein vorsätzliches
       Handeln abzustreiten. Die Vorteile für Vermieter sind klar: Das Mietrecht
       wird so ausgehebelt, und beim Verkauf einer leeren Wohnung lässt sich ein
       höherer Preis erzielen. Wie häufig diese illegale Praxis ist, darüber lässt
       sich nur spekulieren.
       
       Die Zahl der Beratungen wegen einer [1][Eigenbedarfskündigung] ist
       jedenfalls in den letzten Jahren [2][laut dem Berliner Mieterverein stark
       gestiegen]. Der Verein geht auf taz-Anfrage auch davon aus, dass Vermieter
       wissen, wie selten die Zivilgerichte Verdachtsfälle von Betrug an die
       Staatsanwaltschaft melden. Zu vorgetäuschtem Eigenbedarf gebe es einige
       Dutzend Beratungsfälle. Allerdings „dürfte die Dunkelziffer jährlich in die
       Tausende gehen, da viele nach Auszug mit dem belastenden Thema abschließen
       möchten und sich nicht mehr darum kümmern, wer in die frühere Wohnung
       gezogen ist“, erläutert Sebastian Bartels vom Mieterverein.
       
       Auch Senat und Staatsanwaltschaft haben auf taz-Anfrage keine Zahlen. Der
       Berliner Richter Sven Kersten sagt auf Anfrage: „Die letzten
       veröffentlichten Gerichtsentscheidungen dazu datieren auf Ende der 80er,
       Anfang der 90er Jahre.“ Aus seiner Sicht liegt es daher nahe, dass viele
       Strafverfahren mit einer Einstellung endeten.
       
       Im vorliegenden Fall ist die Beweislage jedoch etwas anders: Denn lange
       bevor sie Eigenbedarf anmeldeten, teilten die Eigentümer, das Ehepaar
       Andreas und Gabriela K., ihren Mietern mit, dass sie die Wohnung mithilfe
       von McMakler verkaufen wollten. Und schon vor ihrer Räumungsklage wegen
       Eigenbedarfs am 27. 11. 2020, am 3. August 2020 nämlich, kauften sie sich
       ausweislich eines der taz vorliegenden Grundbuchauszugs ein Haus mit Garten
       im Landkreis Oberhavel, in dem sie bis heute leben. Ganz offenkundig hatten
       sie nie vor, selbst in ihre Charlottenburger Wohnung einzuziehen. Dass sie
       zum Zeitpunkt des Räumungsprozesses das Haus bereits gekauft hatten,
       stellte sich allerdings erst später heraus.
       
       ## Eine vermietete Wohnung verkauft sich schlechter
       
       Zu Beginn versuchten die Eigentümer alleine, später gemeinsam mit dem
       McMakler-Anwalt, die Mieter*innen zum freiwilligen Auszug zu bewegen. Es
       handelte sich um das Ehepaar H., beide Mitte 40. Ein Umzug war für sie
       zwischen Magen-OPs von Frank H. schwierig zu gestalten, der zudem unter
       einer chronischen psychischen Erkrankung mit Behinderungsgrad leidet. Doch
       vermietet verkauft sich eine Wohnung eben nicht so gut.
       
       Tief blicken lässt die E-Mail einer McMakler-Mitarbeiterin an den
       beschuldigten Anwalt Philipp T., die sie offenbar versehentlich auch den
       Mieter*innen schickte. Darin geht es auch darum, wie man die H.s zum
       Auszug bewegen könne. In der Mail fragt die Maklerin den Anwalt: „Soll ich
       die Mieter vorab kontaktieren, und ihnen sagen, dass du dich zeitnah melden
       wirst? Ich möchte aus taktischen Gründen versuchen, die Mieter auf meiner
       Seite zu behalten. Ich weiß ja nicht, wie sie das aufnehmen, wenn du sie
       anrufst.“
       
       Dann teilt sie noch mit, dass der Mieter erkrankt sei und eine OP
       bevorstehe, weswegen sie nicht umziehen könnten. Gleichwohl seien die H.s
       kompromissbereit, schreibt die Maklerin – weil sie ihnen mitgeteilt habe,
       dass auch unter möglichen neuen Besitzern eine Eigenbedarfskündigung drohe.
       Die Mieter hätten vorgeschlagen, in Absprache mit neuen Eigentümern einen
       Auszugstermin nach der OP abzusprechen. Sie würden sich bereits nach
       Alternativen umschauen.
       
       Dass in jedem Fall eine härtere Gangart bevorstünde, war offenbar auch der
       Maklerin bekannt. Abschließend schrieb sie: „Thema Mietanpassung steht auf
       meiner To-do-Liste.“
       
       Der ehemalige Mieter, Frank H., sagt der taz: „Der Anwalt von McMakler hat
       uns dreist am Telefon angekündigt, dass es eine Eigenbedarfskündigung geben
       werde.“ Häufig sei er am Telefon ruppig gewesen, habe abgestritten, dass
       per Einschreiben mit Rückschein verschickte Briefe angekommen seien, habe
       keine Rücksicht auf ihre Krankheitsgeschichte genommen und sich
       unnachgiebig hinsichtlich eines Aufschubs gezeigt.
       
       Dann verhärten sich die Fronten: Nach Drohungen mit Mieterhöhungen – auch
       über den McMakler-Anwalt –, Schriftwechseln und Widersprüchen melden die
       Eigentümer K. am 4. April 2020 kurzerhand Eigenbedarf an. Sie wollten die
       Wohnung doch nicht verkaufen, heißt es plötzlich, sondern selbst einziehen,
       unter anderem, weil sie in ihrer aktuellen Wohnung unter Baulärm litten.
       Die Kommunikation zu den Mieter*innen läuft größtenteils über McMakler
       und den Syndikusanwalt. Die Mieter*innen widersprechen, leiden aber sehr
       unter der ungewissen Situation.
       
       Eine weitere Mail vom September 2020, die der taz vorliegt, lässt tief
       blicken: Die schickt der McMakler-Anwalt T. den Eigentümern, leitet sie
       aber – versehentlich oder gar zur Einschüchterung – an Frank H. weiter: Er
       werde nun zeitnah Räumungsklage erheben, heißt es darin, um möglichst zügig
       die Zwangsvollstreckung einleiten zu können. „Mit einer Prise Glück bei der
       gerichtlichen Terminierung werden die Eheleute H. noch vor Weihnachten
       durch den Gerichtsvollzieher aus der Wohnung entfernt werden und Sie können
       Weihnachten schon in den eigenen vier Wänden verbringen“, schreibt er
       darin.
       
       Die Räumungsklage folgt Ende November. Im zivilrechtlichen Prozess vor dem
       Amtsgericht Charlottenburg kommt es im März 2021 zu einer Einigung: Das
       Ehepaar sagt zu, wenig später auszuziehen – es bekommt als Abfindung 25.000
       Euro von den Eigentümern. Die H. nehmen das Geld an, weil sie unter der
       stressigen Situation leiden und nicht sicher sein können, ob die Eigentümer
       nicht doch tatsächlich Eigenbedarf haben – von deren Hauskauf in
       Brandenburg wissen sie zu dem Zeitpunkt ebenso wenig wie die Richterin.
       
       ## Schwierige Wohnungssuche, teurere Miete
       
       Die Wohnungssuche gestaltet sich schwierig für das nicht sehr mobile
       Ehepaar. Sie ziehen schließlich nach Karlshorst. Bis heute bedauern sie,
       ihren alten Lebensmittelpunkt mit Nähe zu Freund*innen und Arbeitsplatz
       verloren zu haben. Ihre neue Miete liegt um 200 Euro höher.
       
       Auch deswegen prüft Frank H. nach dem Auszug, ob die Wohnung nicht doch
       inseriert wird. Und tatsächlich: Wenig später stellt sich heraus, dass die
       Eigentümer nicht selbst eingezogen sind. Zwar steht am Klingelschild
       vorübergehend ihr Name, aber rund zwei Monate nach dem Auszug der H.s wird
       die Wohnung auf einem Immobilienportal zum Kauf angeboten – zu einem
       deutlich höheren Preis: Statt 399.000 Euro wie im Herbst 2019, als die K.s
       sie schon einmal angeboten hatten, sind es nun 650.000 Euro – kurz darauf,
       im November, ist die Wohnung verkauft. Eine Melderegisterauskunft belegt,
       dass die ehemaligen Eigentümer in ihr Brandenburger Haus gezogen sind.
       
       Die ehemaligen Mieter sind empört: Zusammen mit ihrem Rechtsanwalt Benjamin
       Raabe, einem Fachanwalt für Mietrecht, reichen sie Anzeige wegen
       Prozessbetrugs ein. Aber die Staatsanwaltschaft stellt das Strafverfahren
       trotz aller vorliegenden Fakten und Belege nach Einlassungen von Anwalt T.
       und den Eigentümern K. am 15. November 2022 zunächst wieder ein.
       
       Raabe nimmt Akteneinsicht und legt mit Verweis auf das Datum des Hauskaufs
       Beschwerde gegen die Einstellung ein – die K.s hatten den Hauskauf während
       der Ermittlungen mit einem falschen Datum angegeben. Sein Widerspruch hat
       Erfolg: Die Staatsanwaltschaft ermittelt erneut – mit noch offenem Ausgang.
       Auf taz-Anfrage heißt es, die Ermittlungen seien in Kürze abgeschlossen.
       
       Ein Schlussbericht der Kriminalpolizei liegt der taz vor. Für das LKA ist
       der Fall nun relativ klar: Herr und Frau K. hätten bei der Räumungsklage
       vor Gericht behauptet, ihre Wohnung selbst beziehen zu wollen –
       „tatsächlich aber beabsichtigten die beiden Beschuldigten, die Wohnung zu
       veräußern und ohne Mieter einen höheren Verkaufspreis zu erzielen“. Das
       ergebe sich daraus, dass sie seit August 2020 eine „notarielle Auflassung
       zum Kauf für ein neues Grundstück mit Haus“ in Brandenburg hatten – also
       über drei Monate vor der Räumungsklage. Zudem habe es bereits 2019
       zahlreiche Besichtigungen über die Firma McMakler gegeben, „da die
       Beschuldigten bereits 2019 die bewohnte Wohnung verkaufen wollten.“
       
       Anwalt T. habe sämtliche Vorwürfe im Juni 2023 zurückgewiesen. Auch auf
       taz-Anfrage sagt T., er sei „weder als Syndikusrechtsanwalt noch als
       Rechtsanwalt jemals bewusst in einen Prozessbetrug“ verwickelt gewesen. Er
       würde seine Karriere nicht für einen wohnraummietrechtlichen Fall aufs
       Spiel setzen, könne aber „aufgrund seiner berufsrechtlichen
       Verschwiegenheitspflicht“ keine Auskunft zum Fall erteilen. Allgemein halte
       er es für nicht ratsam, eine Eigenbedarfskündigung ohne Nutzungsabsicht
       auszusprechen, sagt er: „Es wäre für Maklerunternehmen eine törichte
       Strategie, zu einer Eigenbedarfskündigung zu raten.“
       
       ## War McMakler „nicht involviert“?
       
       Die Firma McMakler teilt auf taz-Anfrage mit, T. sei bis Oktober 2023
       Syndikusanwalt des Unternehmens gewesen, „zur Zeit“ aber nicht mehr für
       McMakler tätig. Die Eigentümer hätten den Maklervertrag für die
       Charlottenburger Wohnung gekündigt, bevor es zur Vermarktung gekommen sei,
       weil sie das Objekt selbst nutzen wollten. Danach habe T.s eigene Kanzlei
       die Eigentümer vertreten, McMakler sei nicht mehr involviert gewesen. Von
       einem Haus in Brandenburg sei ihnen zu keinem Zeitpunkt etwas bekannt
       gewesen. Man habe den Eigentümern nicht strategisch dazu geraten,
       Eigenbedarf vorzutäuschen, erfasse aber auch nicht die Wohn- oder
       Eigentumssituation der Verkäufer.
       
       Auf eine taz-Anfrage haben die Eigentümer K. bisher nicht reagiert.
       Gegenüber den Ermittlungsbehörden haben sie sich dagegen ausführlich
       schriftlich geäußert. Aus dem Schlussbericht der Polizei geht allerdings
       nicht hervor, dass sie damit die Vorwürfe entkräften. Denn in ihren
       Erklärungen heißt es, sie hätte das Haus lediglich für ihre Tochter
       gekauft, weil diese keinen Kredit bekommen habe – sie aber mit der Wohnung
       in Charlottenburg schon. Allerdings behaupten sie gegenüber den Behörden,
       sie hätten das Haus erst Anfang 2021 gekauft und nicht, wie im Grundbuch
       steht, im August 2020. Nach den falschen Angaben wirkt dann auch ihre
       Erklärung für den Einzug in das Havelländer Einfamilienhaus wenig
       glaubwürdig: Erst als sich für die Tochter eine andere Wohngelegenheit
       ergeben habe, hätten sie sich dazu entschieden.
       
       Dafür schimpfen die K.s gegenüber den Behörden noch einmal über ihre
       ehemaligen Mieter*innen: Man sei mit dubiosen Geschichten hingehalten
       worden. Obwohl mit der Einigung bei der Räumungsklage doch sämtliche
       Ansprüche abgegolten waren, seien „die krankhaften Belästigungen“
       weitergegangen. „Wir wollen endlich unsere Ruhe und nicht alljährlich von
       Fam. H. belästigt werden“, steht fettgedruckt unter der schriftlichen
       Einlassung. Von Schuldbewusstsein keine Spur.
       
       Entkräftet haben sie damit die Vorwürfe offensichtlich nicht – die Polizei
       hat den Fall aus ihrer Sicht ausermittelt, wie es im Schlussbericht heißt.
       Sie geht vom Vorliegen eines Betrugs aus und hat den Fall erneut der
       Staatsanwaltschaft zur Entscheidung vorgelegt. Die dürfte in Kürze
       bevorstehen.
       
       Aus Sicht von Benjamin Raabe, dem Anwalt der ehemaligen Mieter*innen,
       ist klar, was die K.s vorhatten: „Ihr Plan hatte sich nie geändert, nämlich
       die Wohnung der Geschädigten zu verkaufen, um von dem Geld eine andere
       Immobilie zu erwerben.“ Wenn sie in die Charlottenburger Wohnung eingezogen
       wären, hätten sie den Hauskauf nicht realisieren können. Die Angaben in der
       Räumungsklage und in diversen Schriftsätzen seien also „Vorspiegelung
       falscher Tatsachen“. Raabe geht von einem zusätzlichen Gewinn von rund
       250.000 Euro für die Eheleute K. aus.
       
       Darüber hinaus ist Raabe der Ansicht, dass Anwalt T. sich der Teilnahme am
       Betrug schuldig gemacht hat: „Es spricht vieles dafür, dass der Kollege von
       Anfang an wusste, dass die Beschuldigten vor allem das Interesse hatten,
       die Wohnung so gut wie möglich zu verkaufen.“ Schließlich habe es schon im
       Jahr 2019 über McMakler Verhandlungen über den Auszug gegeben.
       
       Update, 15.2.2024: Das Ermittlungsverfahren gegen Anwalt Philipp T. ist
       mittlerweile eingestellt worden. Die anzeigenden Mieter*innen können
       gegen die Entscheidung Beschwerde einlegen.
       
       4 Feb 2024
       
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