# taz.de -- Nicht weißer, nicht schwarzer, sondern grauer Kreis!
> ■ Der Berliner Branchenkenner und ehemalige Makler Günter Freye stellt
> für die taz Thesen über die Aufhebung der Mietpreisbindung in der Stadt
> zur Diskussion
Ein alter Streit kommt erneut in die heiße Diskussionsphase. Befürworter
des „Weißen Kreises“ (Aufhebung der Mietpreisbindung) stehen wieder mal den
Verteidigern des bestehenden „Schwarzen Kreises“ in Berlin (Beibehaltung
der Mietpreisbindung) gegenüber. Gibt es einen vernünftigen Kompromiß
zwischen beiden Extremen? Ich meine ja, und möchte eine begründete Antwort
geben. Jedoch keine politische Diskussion ohne plakative Sprüche. Deshalb
sage ich: Ich bin für den Grauen Kreis, für einen wirtschaftspolitisch
begründeten Mittelweg zwischen den beiden extremen Positionen, jedenfalls
für eine längere Übergangszeit. Für diejenigen, die mit der Diskussion noch
nicht vertraut sind, eine Vorbemerkung: Bei der Frage Weißer oder Schwarzer
Kreis geht es nicht um die Sozialbauwohnungen und auch nicht um die
steuerbegünstigten und freifi nanzierten Nachkriegswohnungen, sondern um
die vor 1949 gebauten Altbauwohnungen, die jedoch etwa 50 Wohnungsbestandes
ausmachen. Also für jeden Politiker eine hochbrisante Frage. Untersuchungen
belegen, daß sich 90 nach dem Verstand, d.h. wenn die Altbaumieter das
Gefühl haben, Weißer Kreis bedeute höhere und Schwarzer Kreis niedrige
Mieten, dann kann keine große Partei mitten im Wahlkampf den Weißen Kreis
einführen, auch wenn es noch so vernünftig wäre. Positive Auswirkungen des
Weißen Kreises für die Mieter dauern einige Zeit. Dieses ins Kalkül ziehend
hatte ich im Mai 1980 meinen Parteifreunden (FDP) empfohlen, sich für einen
allmählichen Übergang in den Weißen Kreis einzusetzen, schon um den Mietern
die nach meiner Überzeugung langfristig unbegründete Angst vor dem Weißen
Kreis zu nehmen. Ich bin der Überzeugung, daß sich viele Hauseigentümer
nach einigen Jahren Erfahrung mit dem Weißen Kreis nach dem Schwarzen Kreis
zurücksehnen. Zu den Argumenten im Einzelnen: Ludwig Erhard hat 1949 alle
Preise freigegeben, nur die Mieten noch nicht, weil das Wohnungsangebot
1949 in der Bundesrepublik Deutschland wegen der Kriegsschäden noch viel zu
niedrig war. Die Mieten wurden erst viel später, und das mit
Einschränkungen des sozialen Mietrechts, in den Wettbewerb entlassen. Es
darf an dieser Stelle in Erinnerung gebracht werden, daß Ludwig Erhard die
für unser Land so segensreiche Preisfreigabe mit der FDP und gegen den
erbitterten Widerstand der damaligen SPD und ihres wirtschaftspolitischen
Sprechers Dr. Deist durchgesetzt hat. Es hat 10 Jahre (bis Godesberg)
gedauert, bis die SPD die Wettbewerbsordnung als die für uns alle
(Produzenten und Verbraucher) bessere Wirtschaftsordnung anerkannt hat. Ich
sage das an dieser Stelle natürlich nicht ohne Absicht. Den meisten
Befürwortern des Weißen Kreises geht es nicht darum, die Mieter besser zu
schröpfen. Sie wollen bei einem durchschnittlich mehr als ausgeglichenen
Berliner Wohnungsmarkt über mehr Wettbewerb zu einem gesamtwirtschaftlich
bezahlbaren Wohnungsmarkt gelangen. Im System des Schwarzen Kreises zahlt
der Mieter eine sich nach genauen Preisermittlungsvorschriften aus der
Vergangenheit errechenbare Miete. Falsch berechnete Mieten werden nach
jeweils festgelegten Stichtagen rechtsgültig. Teure Subventionen Die Mieten
werden also völlig unabhängig vom Zustand des Hauses ermittelt. Erst der
jetzige Senat hat eine gewisse Kopplung bei Mieterhöhungen an
Instandhaltungsaufwendungen eingeführt. Es fehlt der Qualitätswettbewerb
unter den Wohnungsanbietern. Deshalb muß der Senat die Instandhaltung und
Instandsetzung der Häuser mit riesigen und steigenden Beträgen
subventionieren. Wie schwer die Verwendung solcher Subventionen zu
überprüfen ist, dürfte der Bauskandal deutlich gemacht haben. Ein
Hauseigentümer, der keine Subventionen bekommt, würde versuchen, mit
minimalem Aufwand ein qualitativ optimales Ergebnis zu erzielen.
Subventionsmaximierung ist die volkswirtschaftlich teuerste Lösung. Hier
liegt ein offensichtlicher Mangel des Schwarzen Kreises, den niemand
ernsthaft bestreiten kann. Volkswirtschaftlich noch teurer ist nach meiner
Überzeugung die Wohnraumhortung bzw. die Unterbelegung von preisgestoppten
Wohnungen, die der Schwarze Kreis verursacht. Was ist darunter zu
verstehen? Die meisten von uns haben ein bestimmtes Budget, was sie für die
Miete ausgeben wollen bzw. können, z.B. 1.200 DM im Monat. Bekomme ich
dafür als Zweipersonenhaushalt eine Fünfzimmerwohnung im Altbau, so werde
ich diese nehmen, obwohl ich auch mit einer Dreizimmerwohnung zum selben
Preis auskäme. Es ist ja nicht so, daß ich nicht jedem die große und
günstige Wohnung gönne. Es ist nur so, daß dieser vieltausendfache
überdurchschnittliche Flächenkonsum (laut Gewos sind ca. 120.000 Wohnungen
unterbelegt) volkswirtschaftlich in doppelter Hinsicht verheerend ist.
Erstens wird dem Wohnungsmarkt Flächenangebot entzogen, was tendenziell auf
den Preis drücken würde. (Volkswirtschaftliches Grundgesetz: Angebot und
Nachfrage regeln den Preis.) Der Überkonsum an Wohnfläche wegen günstiger
Altbaumieten führt entweder dazu, daß andere unterversorgt sind, oder daß
der Staat zu horrenden Subventionen zusätzliche Wohnungen bauen muß. Eine
100 qm Sozialwohnung kostet die Stadt ca. 1.800 DM pro Monat, die
eigentlich derjenige bekommt, der 100 qm zuviel unter Marktpreis bewohnt.
Damit man mich an dieser Stelle nicht falsch versteht, jeder sollte soviel
bauen, mieten oder kaufen, wie er zu Marktpreisen bezahlen kann. Überkonsum
zu preisgestoppten Mieten ist volkswirtschaftlich teuer und subventioniert
diejenigen, die eine übergroße Altbauwohnung haben, und gibt denjenigen,
die sie vielleicht noch dringender bräuchten, nämlich den jungen Familien,
wenig Chancen. Eine total gerechte Mietenpolitik wird es niemals geben,
genausowenig wie eine Mietenpolitik, die niemandem weh tut. Wir brauchen
mehr Markt, d.h. mehr Wettbewerb und mehr Verteilungsgerechtigkeit. Berlin:
größte Wohnflächen pro Person Der Preis war bisher noch immer der
gerechteste Verteilungsmaßstab. Wir müssen einen solchen Wettbewerb für die
Berliner Altbauwohnungen über einen längeren Zeitraum sozial noch stärker
abfedern als es das soziale Mietrecht bisher vorsieht. Deshalb spreche ich
von einem Grauen Kreis. Zwei Vorschläge, wie ein solcher Grauer Kreis
aussehen könnte: 1. Übergangszeit wird bis 1995 verlängert, d.h. bis 1995
gilt nur für neu abzuschließende Mietverträge der Weiße Kreis. 2. Ausnahme
zu 1. Unterbelegte Wohnungen (unterbelegt = zwei Zimmer mehr als Personen)
werden wie vorgesehen am 1.1.1990 in das soziale Mietrecht (Weißer Kreis)
entlassen, um das Wohnungsangebot zu aktivieren. In Härtefällen wird die
Miete vom Senat subventioniert (alte und kranke Menschen, denen weder eine
evtl. erhöhte Miete noch ein Umzug zuzumuten ist). Berlin hat von allen
vergleichbaren Großstädten den höchsten durchschnittlichen Wohnungsbestand
(ca. 40 qm pro Person), trotzdem ist der Wohnungsmarkt sehr unausgeglichen
und ungerecht organisiert. Wegen des Schwarzen Kreises. Eine unveränderte
Fortsetzung des Schwarzen Kreises wäre also ein unverantwortlicher Fehler.
Es geht nun darum, den Mietern die Angst vor unbezahlbaren Mieten zu nehmen
und gleichzeitig die vorhandenen unterbelegten Bestände zu aktivieren. Es
ist für die betroffenen Altbaumieter unangenehm, wenn man ihnen Privilegien
nimmt, jedoch volkswirtschaftlich unumgänglich und gerecht. Man sollte bei
denen, die am lautesten für eine unveränderte Fortsetzung des Schwarzen
Kreises plädieren, hier und da leise nachfragen dürfen, ob sie vielleicht
zu den besonders privilegierten Altbaumietern des Schwarzen Kreises
gehören. Nicht jeder, der vorgibt, für die Interessen der Mieter zu
streiten, ist ohne eigene Interessen. Ich verstehe den Einwand, daß
Hauseigentümer mit Grundbesitz in guter Lage und in gutem Zustand einen
unverdienten Zusatzgewinn einstreichen (Windfall– Profit). Einen Teil davon
bekommt der Finanzsenator als Steuern. Ein Teil dürfte in die zukünftig
nicht subventionierte Instandsetzung fließen. Einen Teil wird der zukünftig
schärfere Wettbewerb wieder zunichte machen. Ein Teil könnte in der
Übergangszeit auch dem grundsätzlich veränderungswilligen Mieter
zugutekommen, indem er mit seinem Vermieter eine Auszugsprämie aushandelt.
Vielleicht sollte man jede mieterhöhungsbedingte Kündigung durch den Mieter
mit einer Zahlungspflicht des Vermieters belegen, die etwa dem
zweijährigen, vom Vermieter verlangten Erhöhungsbetrag entsprechen könnte,
um die Waffengleichheit zwischen Mieter und Vermieter zu verbessern. Damit
hätte der Vermieter beispielsweise einen Teil der Umzugskosten zu tragen.
Außerdem soll es ihn hindern, ungerechtfertigte Mieterhöhungen zu fordern.
Es käme darauf an, dies auch ins soziale Mietrecht zu übernehmen.
18 Feb 1987
## AUTOREN
(DIR) Günter Freye
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